Dezvoltare imobiliară vs. planificare strategică – efecte în Bragadiru [Mihail Dumitriu]

Cazul Bragadiru, deși atipic în cadrul proiectului REDURB, arată un model de transformare imobiliară specific unora dintre localitățile din jurul Bucureștiului, și, probabil, din jurul orașelor poli de dezvoltare regională. Astfel că a apărut necesitatea de a înțelege dinamica/evoluția imobiliară a cazului de studiu în contextul rețelei de localități, a mobilității teritoriale, a migrației populației, a contextului administrativ și legislativ și al planificării strategice urbane și teritoriale.

Bragadiru nu a avut o dezvoltare industrială la amploarea altor orașe studiate (fabricile de spirt, de margarină, de nutrețuri combinate sau fabricile dezvoltate după 1989 au fost de dimensiuni relativ mici, iar forța de muncă s-a îndreptat către servicii), dar a avut o rezervă importantă de teren agricol – 1745 ha, reprezentând 70% din suprafața localității în anul 2005-2006, atunci când comuna a fost transformată în oraș.

2001(Google Earth) și 2022 (ANCPI)
  • 2002
  • 2005
  • 2007
  • 2011
  • 2022
  • 2001
  • 2008
  • 2015
  • 2022

Încercăm să determinăm cum a fost planificarea strategică urbană folosită în evoluția spațial-funcțională a orașului/ care sunt mecanismele care au produs transformarea

ce rol a jucat desființarea CAPurilor și retrocedarea terenurilor acestora în economia locală și regională/ cum putem compara fragmentarea terenurilor cu procese de dezindustrializare

și cum sunt abordate în documentele de planificare strategică transformările imobiliare.

note-explicative-BragadiruDownload

Financializarea dezvoltării imobiliare: actori și sectoare. Ilustrare prin exemple din orașul Cluj [Enikő Vincze]

Fenomenul financializării locuirii și dezvoltării imobiliare a atras atenția analiștilor în jurul și după criza financiară din 2007-2010 generată de criza imobiliară (Aalbers, 2008; Lees, Slater, & Wyly, 2008). Cea din urmă a explodat din suprasolicitarea sistemului de creditare menit să susțină de-a lungul anilor cererea de locuințe în pofida creșterii prețurilor și reducerea capacității de cumpărare a populației, sau din fenomenul cumpărării de locuințe, din lipsa altor alternative, prin îndatorare. Tema a devenit o preocupare și din perspectiva dezvoltării inegale în relația dintre țările centrale și (semi)periferice (Gabor 2012, 2013, 2018; Painceira 2008; Rodrigues, Sandos & Teles 2016; Pósfai & Nagy 2017; Büdenbender & Aalbers 2019), financializarea subordonată ajungând să fie adresată ca manifestare a vechiului fenomen al dezvoltării inegale și combinate (Fernandez & Aalbers 2019). Acesta este contextul analitic în care ne propunem să situăm studiul REDURB despre financializarea dezvoltării imobiliare în România, contribuția noastră fiind aceea de a o problematiza în legătură cu transformarea fostelor platforme industriale în locații ale noilor dezvoltări imobiliare. … În secțiunea III a lucrării de față ilustrez aceste evoluții prin listarea actorilor imobiliari și sectoarele în care acestea operează în orașul Cluj, unul dintre centrele urbane alese ca locații pentru studiile de caz REDURB.     

Contextul imediat mai larg al problematizării temei în orașele REDURB este cel al financializării dezvoltării imobiliare din România situată la semi-periferia capitalismului global. Contribuția noastră la această abordare constă și în faptul că interpretăm relațiile centru-periferie la diverse scale: prin adresarea dezvoltării și financializării dezvoltării imobiliare inegale, dincolo de relația național-global, ne preocupă și relația dintre diferite orașe plasate în poziții centrale și periferice la nivelul României. Aceste orașe sunt integrate de pe poziții și prin roluri diferite în piața imobiliară din țară, precum cea din urmă este integrată în piețele globale din rolurile pe care periferiile le joacă în general pe scena dezvoltării imobiliare și financializării acestora. … După orașul capitală (omis din eșantionul de localități REDURB tocmai datorită marilor discrepanțe între el și restul teritoriului național), din această competiție (în comparație nu doar cu orașele noastre mici, precum Bragadiru, Reșița, Tg. Jiu sau Bragadiru, ci și cu centrele urbane regionale Brașov, Craiova și Iași, alese și ele pentru cercetarea REDURB), Cluj-Napoca a devenit câștigătorul acestei competiții, care, însă continuă mai departe. În concluziile lucrării de față sintetizez argumentele care susțin ideea transformării orașului Cluj în cel mai avansat caz al financializării dezvoltării imobiliare, iar în Anexele sale prezint date statistice prin câțiva indicatori folosiți de obicei în măsurarea acestui fenomen, dar și aprecieri narative din partea unor dezvoltatori, investitori și agenții imobiliari care ne arată, printre altele, cum se construiește brandul Clujului ca oraș în care merită să investești.

Financializarea-dezvoltarii-imobiliare_exemple-din-Cluj-Napoca_EV_dec2022Download

Cuprinsul lucrării:

I. Condițiile de posibilitate ale apariției și financializării dezvoltării imobiliare – considerente naționale și globale generale. 2

II. Despre financializarea dezvoltării imobiliare. 6

III. Actori ai dezvoltării imobiliare financializate din Cluj-Napoca și sectoarele în care activează. 12

1.      Firme cu capital românesc care au investit în noi construcții rezidențiale sau cu funcțiuni mixte pe foste platforme industriale. 13

2.      Clădiri comerciale din sectorul retail, realizate de firme cu capital românesc. 14

3.      Companii de retail cu capital străin  14

4.      Firme cu capital străin, în domeniul construcțiilor rezidențiale pe foste platforme industriale. 14

5.      Clădiri de birouri realizate și închiriate de firme de investiții 15

6.      Firme faimoase cu capital străin, chiriașe în clădiri de birouri 15

7.      Mari tranzacții realizate în orașul Cluj de către fonduri de investiții 15

8.      Investitori instituționali cu activitate imobiliară. 17

9.      Fonduri de investiții ale băncilor – cu active din zona imobiliară. 19

IV. Concluzii. De ce este Cluj-Napoca cazul financializării avansate a dezvoltării imobiliare. 20

BIBLIOGRAFIE. 21

ANEXE. 23

1.      Date statistice privind aspecte ale financializării dezvoltării imobiliare în Cluj-Napoca. 23

2.      Construirea brandului de Cluj ca oraș în care merită să investești în imobiliare. 38

3.      De ce și cum să investești în imobiliare în România?. 43

Dezvoltarea imobiliară într-un „second tier city” de la granița Uniunii Europene: Iași [Livia Pancu și Ioana Florea]

În cercetarea noastră de teren am putut delimita trei mari perioade în dezvoltare a capitalului imobiliar-financiar în orașul Iași, așa cum se găsește el în prezent. Această periodizare laxă este probabil comună tuturor studiilor de caz în fosta Europă de Est, în condițiile trecerii de la un regim al proprietății de stat la regimul proprietății private, cu excepția ultimei care poate fi conectată cu regimul geopolitic și logistic afirmat public în urma izbucnirii conflictului din Ucraina. …

Până recent, pătrunderea lentă a capitalului în zona de Nord – Est a României a fost justificată neoficial prin incapacitatea administrațiilor locale, județene și regionale de a oferi condiții optime/ stabile pentru investitori. Lipsa autostrăzilor în toată regiunea Moldovei a fost în permanență principalul argument. Totuși, în condițiile izbucnirii unui război (așteptat) la graniță, Iașiul pare noua destinație din Est. Marile lucrări de infrastructură publică (A8, noul terminal al aeroportului Iași), precum și marile proiecte private de imobiliare Silk District (Prime Kapital), Palas 2 și Palas (Iulius
Grup/ Atteburry Europe) – proiectează în viitor posibilitatea stabilizării capitalului, nicidecum o situație nesigură, vecină războiului. La aceasta se mai adaugă și importanța logistică a regiunii, în principal în sectorul agricol.

Dezvoltarea-imobiliara-de-la-granita-UE-IasiDownload

Lucrarea este structurată în următoarele capitole:

A. Rezumat al studiului de caz

B. Tipurile de date pe care le-am cules și principalele observații preliminare

  1. Vizite de teren în toate zonele orașului
  2. Materiale de presă
  3. Anunțuri și reclame ale proiectelor de dezvoltare imobiliară rezidențială în Iași și în
    localitățile limitrofe (zona metropolitană)
  4. Extrase de cărți funciare
  5. Primul concurs internațional de arhitectură la Iași
  6. Interviuri și date statistice – în încercarea schițării unei cronologii a dezvoltării imobiliare la

Reconversia spațiilor industriale din Craiova [Ioana Vlad]

În materialul de față expun parcursul câtorva întreprinderi considerate emblematice pentru industria craioveană, urmărind transformarea lor din spații de producție în dezvoltări imobiliare comerciale sau rezidențiale, în paralel cu evoluția discursurilor despre dezvoltarea orașului ale reprezentanților autorității locale, dar și ale altor actori semnificativi în acest proces (arhitecți, reprezentanți ai mediului de afaceri local).
Pentru reconstituirea traseului acestor spații industriale am folosit extrase de carte funciară, hotărâri ale societăților în cauză publicate în Monitorul agenților economici, documentațiile însoțitoare alte PUZ-urilor de reconversie acolo unde ele au fost disponibile, certificatele de urbanism și autorizațiile de construire din baza de date a Primăriei, dar și legislația privind restructurarea și privatizarea întreprinderilor respective. În pofida acestei munci reconstitutive, persistă ca limită a materialului de față dificultatea de a determina combinația exactă de variabile care a dus la dezvoltarea imobiliară a unui fost spațiu industrial într-un moment particular, căci cronologia privatizării a fost un factor necesar și determinant, însă nu singular.

Reconversia-spatiilor-industriale-din-CraiovaDownload

Analiza preliminară este structurată în următoarele secțiuni:

  • ”Electroputere era sufletul nostru”
  • Pan Group, de la exemplu de succes în diversificarea producției, la exemplu de succes în regenerarea fostelor spații industriale
  • Uzina 7 noiembrie
  • Devalorizare și distrugere creativă
  • Competiție inter-urbană și strategii de guvernanță antreprenorială
  • Concluzii preliminare

Dezvoltare imobiliară într-un oraș mic, într-o semi-periferie de semi-periferie a capitalismului global [Ioana Florea și Livia Pancu]

Bârladul este un municipiu în partea de sud a județului Vaslui, unul dintre cele mai sărace județe la nivel național, la granița cu Republica Moldova. Bârladul a fost dintotdeauna un centru cultural, economic, industrial mai mare decât municipiul Vaslui, care l-a înlocuit drept reședință de județ începând din anul 1968 odată cu reorganizarea administrativ-teritorială a țării.

Am ales acest studiu de caz din mai multe motive, pe care le prezentăm în punctul A al lucrării de față. Caracteristicile Bârladul fac acest oraș, și, respectiv, Bârlad Value Centre, un studiu de caz interesant pentru proiectul nostru. Ne întrebăm de ce fondul de investiții cu capital global Prime Kapital a decis să vină la Bârlad și să dezvolte un centru comercial; încercăm să identificăm din condițiile (istorice, socio-economice locale/naționale și globale, politice și instituționale naționale și locale) care au facilitat această dezvoltare;
încercăm să identificăm din actorii social-politici care au facilitat această dezvoltare.
În aceste note, schițăm o primă etapă de organizare a principalelor observații (punctul B), din principalele surse de informare (punctul D), pentru analiza pe care o vom dezvolta în lunile viitoare (eventuale linii de analiză prezentate la punctul C).

Dezvoltare-imobiliara-intr-o-semiperiferie-de-semiperiferie_BarladDownload

Transformări sociale și economice în Reșița [Sorin Gog]

În a doua parte a anilor ’90 orașul Reșița a trecut printr-un amplu proces de dez-industrializare iar acest lucru a avut un impact puternic asupra dinamicilor sociale și economice care au structurat situația locativă și proiectele de dezvoltare imobiliară pe plan local, tema principală a acestui proiect. Atât Combinatul Siderurgic Reșița cât și Uzina Constructoare de Mașini Reșița au trecut printr-un amplu proces de restructurare și privatizare (2000 și 2003), și nu au mai reușit să atingă producția industrială a ultimelor decenii. De-a lungul secolului al XIX-lea și XX-lea aceste industrii s-au numărat printre vârfurile tehnologice ale Imperiului Austro-Ungar și mai apoi ale României, orașul fiind într-un constant proces de expansiune și dezvoltare. Această expansiune a cunoscut o accelerare semnificativă în perioada socialistă, când industriile reșițene au beneficiat de ample investiții și retehnologizări. O bună parte din producția industrială națională depindea de activitatea industriei siderurgice, în special de capacitatea uzinelor constructoare de mașini de a fabrică utiliajele și mijloacele de producție necesare pentru buna funcționare a altor industrii. Decăderea acestor industrii în anii 90 a generat o amplă criză socială. Cele două întreprinderi aveau în jur de 25.000 de angajați la finalul anilor 80, în 2016 mai lucrau în jur de 2.000 de angajați[1]. Datorită acestor transformări economice, primele două decenii post-socialiste au dus la un amplu declin urbanistic în Reșița, din care orașul dă semne să își revine abia în ultimii 5 ani. Prezentul raport face o analiză a modului în care județul Caraș-Severin în general și orașul Reșița în particular se situează din punct de vedere economic în raport cu celelalte regiuni ale țării. O atenție importantă o vom acordă în acest context investițiilor străine directe (FDI) și impactului pe care acestea le-au avut asupra revitalizării economice a regiunii. (…)

Transformari-sociale-si-economice-in-ResitaDownload

Întrebarea principala pe care dorim să o adresăm în acest context este de ce este orașul Reșița atractiv pentru capitalul imobiliar trans-național? Din punct de vedere al adminsitrației publice, cât și al locuitorilor, acest proiect este unul foare important pentru că poate să marcheze un reviriment economic al orașului, precum și transformare a peisajului urban post-industrial, după un amplu declin cu consecințe demografice puternice. Însă de ce este această investiție importantă pentru dezvoltator? De ce se realizează acesta investiție mai degrabă aici și nu în alte centre urbane ale țării? Așa cum am văzut în prezentarea de mai sus, orașul Reșița în particular și județul Caraș-Severin în general, nu excelează din punct de vedere economic. Nu există o reindustrializare semnificativă a acestei regiuni, iar salariile angajaților sunt medii. Acest lucru înseamnă că e puțîn probabil să existe o cerere consistentă pentru locuințe din partea locuitorilor și e puțin probabil să există un număr mare de investitori privați care să le achiziționeze în vederea închirerii acestora. De asemenea cererea de spații de birouri va fi foarte probabil mică dat fiind numărul relativ mic de investiții economice în oraș și disponibilitatea altor spații pentru închiriere. Așa cum am văzut, piața imobiliară din Reșița este relativ slabă comparativ cu celelalte orașe studiate în cadrul acestui proiect. Sectorul de construcții și imobiliare au o activitate relativ mică și nu există un puternic capital național investit în sectorul imobiliar local, așa cum există în alte orașe ale României. …

Întrebarea noastră vizează dinamica dezvoltării imobiliare în România și încercarea de a determina condițiile care fac ca investitorii să găsescă noi nișe de afaceri în orașe situate periferic. În ce măsură sunt aceste investiții o consecință directă a faptului că orașele situate în zonele centrale ai polilor de dezvoltare (de ex. Cluj, Timișoara, Iași, București) încep să fie extrem de aglomerate și competitive din perspectiva investițiilor de capital imobiliar și acest lucru determina nevoia de identificare unor noi piețe imobiliare? Dacă investiția din Reșița va fi una de succes din punct de vedere al rentabilității financiare (și avem toate motivele să credem că acest lucru se va întâmpla), atunci practic o serie întreagă de orașe din România, care au traversat procese similare de dez-industrializare, și care acumulează decalaje tot mai mari în raport cu polii de dezvoltare economică din România, devin orașe în care se poate reproduce modelul de dezvoltare imobiliară din Reșița. Acest lucru e extrem de important pentru o înțelegere mai bună a transformărilor capitaliste din România și a dinamicii de teritorializare a capitalului imobiliar național și trans-național. Un alt aspect important pentru înțelegerea acestor întrebări îl constituie politicile de regenerare urbană promovate de Banca Mondială la care se aliniază tot mai multe administrații locale. Ce surse de finanțare au la dispoziție primăriile pentru a produce regenerarea urbană a numeroaselor spații post-industriale care au rezultat după transformările economice post-socialiste și cât de mult vin în întâmpinarea lor politicile de finanțare ale statului național? Logica de constituire a bugetelor locale are capacitatea de a genera veniturile necesare pentru a demera investiții publice în vederea regenerării acestor spații urbane? Există constrângeri structurale care să determine administrațiile locale să încheie parteneriate cu investitori privați și să atragă investiții de capital național și trans-național, și dacă da, ce consecințe are acest lucru asupra dezvoltării orașelor post-industriale din România?

Rezumatul raportului științific pentru anul 2022

În anul 2022, cel de al doilea an al cercetării “Formarea claselor sociale și reurbanizare prin dezvoltare imobiliară într-o periferie estică a capitalismului global” (2021-2023), proiect PCE 65/2021, Cod PN-III-P4-ID-PCE-2020-1730 (REDURB), activitățile proiectului au inclus:

  • continuarea muncii de teren, analiza de documente și analiza literaturii de specialitate (L13 – L 21),
  • începerea analizei materialelor de cercetare colectate (L22 – L24),
  • o serie de întâlniri ale echipei.

În completarea interviurilor făcute anul trecut (73), în cele opt orașe unde derulăm munca noastră de teren, în 2022 echipa REDURB a realizat 72 de noi interviuri.

Pe lângă informațiile extrase din documente locale despre contextul economic al orașelor, am solicitat  colectiv și apoi am sintetizat serii de date din multiple resurse, precum: baze de date despre firme din domeniul industriilor și dezvoltării imobiliare (datagov.ro, termene.ro, Monitorul Oficial partea a IV-a); informații statistice despre proprietari de locuințe și proprietăți rezidențiale (direcțiile de taxe și impozite ale primăriilor); informații statistice despre fondul locativ local (direcțiile de patrimoniu, și de asistență socială ale primăriilor); informații despre Planuri Urbaniste Generale, Planuri Urbanistice Zonale, și autorizații de construcție (direcția de urbanism a primăriilor); date accesibile în extrasele de carte funciară curente și istorice despre proprietăți imobiliare (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate);  informații despre privatizare (Autoritatea pentru Administrarea Activelor Statului); legislația privatizării și multitudinea de legi legate de dezvoltarea imobiliară, inclusiv de facilități fiscale legate de domeniu (lege5); date despre firme din domeniul imobiliar cu capital străin și românesc, și investiții străine directe (Oficiul Național al Registrului Comerțului, rapoarte BNR); date despre populație, venituri, fond locativ, statistica întreprinderilor, contribuția diverselor sectoare economice la PIB (INS, Tempo online, Ministerul Muncii și Solidarității Sociale); informații despre contextul economic local și direcțiile de dezvoltare (din documente de strategii de dezvoltare la nivel local, județean, regional și național); date despre credite imobiliare (Banca Națională a României).

Pentru a coordona activitățile individuale ale membrilor echipei și a susține formarea cadrelor teoretice-interpretative comune, în 2022 ne-am întâlnit online la 10 ateliere cu participarea tuturor membrilor. În plus, ne-am adunat și la numeroase întâlniri de lucru în grupuri mici în vederea cererii de cărți funciare pentru cc 300 de proprietăți imobiliare de interes pentru cercetare și apoi a interpretării informațiilor obținute din ele. În cadrul întâlnirilor online, cercetătorii s-au sprijinit reciproc atât din punctul de vedere al continuării colectării de materiale empirice, cât și cel al analizei acestora.

La trei dintre ateliere, membrii echipei au prezentat cunoștințele cumulate din cercetarea derulată în orașele selectate, la una din ateliere cercetătorii senior au prezentat informații despre privatizare, dezvoltare imobiliară și politică urbană la nivel național, iar la ultima întâlnire de acest fel toată echipa a prezentat rapoartele sale despre munca de teren și moduri în care cazurile selectate din orașe vorbesc despre temele generale ale cercetării. Astfel, echipa a elaborat un cadru comun utilizat în descrierea și analiza preliminară a orașelor și cazurilor selectate pe orașe, facilitând trecerea către analiza aprofundată a temelor studiate prin proiect. La ultimul său atelier de lucru în acest an, în noiembrie 2022, echipa REDURB a discutat despre modalitățile posibile de a continua analizele și de a scrie capitolele volumului colectiv ce va fi elaborat anul viitor.   

Seria de scrieri din 2022, „Note explicative: rapoarte analitice asupra muncii de teren” pregătite la final de an pentru a fi diseminate prin intermediul paginii de internet a proiectului (https://redurb.ro/note-explicative/) sintetizează materialul empiric colectat în primii doi ani ai cercetării REDURB în cele opt orașe: Bârlad, Bragadiru, Brașov, Craiova, Cluj-Napoca, Iași, Reșița, Tg Jiu (despre care la finalul anului 2021 am publicat seria de Note de teren, https://redurb.ro/category/fieldnotes/). Notele explicative conțin analiza preliminară a informațiilor, articulând cunoștințele adunate pentru fiecare oraș pe linia marilor subteme ale cercetării în funcție de particularitatea acestora: privatizarea industriilor și restructurarea economiei/ dezindustrializarea, ca o condiție a apariției și evoluției noilor dezvoltări imobiliare; dezvoltarea imobiliară ca investiție și acumulare de capital, sau afacere; dezvoltarea imobiliară ca un proces de (re)urbanizare și/ sau în orașele antreprenoriale; dezvoltarea imobiliară ca factor al formării claselor sociale.

În urma analizării preliminare a materialelor empirice colectate am putut elabora cele două scheme explicative de mai jos: una surprinde condițiile necesare apariției dezvoltării imobiliare, iar a doua descrie sumar caracteristicile regimului dezvoltării imobiliare din România.

Diagram, schematic Description automatically generated

Enikő Vincze, director proiect

Summary of scientific report for 2022

In 2022, the second year of the research “Formation of social classes and re-urbanization through real estate development in an eastern periphery of global capitalism” (2021-2023), PCE project 65/2021, Code PN-III-P4-ID- PCE-2020-1730 (REDURB), the project activities included:

– the continuation of the fieldwork, document analysis and literature review (L13 – L 21);

– starting the analysis of the collected research materials (L22 – L24);

– a series of team meetings.

In addition to the interviews done last year (73), in the eight cities where we carried out our fieldwork, in 2022 the REDURB team conducted 72 new interviews.

In addition to the information extracted from local documents about the economic context of the cities, we collectively requested and synthesized series of data from multiple resources, such as: databases about companies in industries and real estate development (datagov.ro, termene.ro, Monitorul Official Part IV); statistical information on number of homeowners and number of residential properties (tax departments of the municipalities); statistical information about the local housing stock (patrimony and social assistance departments of the town halls); information on General Urbanistic Plans, Zonal Urbanistic Plans, and building permits (urban planning department of town halls); data accessible in current and historical land-book extracts about real estate (National Agency for Cadastre and Publicity); information on privatization (Authority for the Administration of State Assets); privatization legislation and the multitude of laws related to real estate development, including tax facilities  (legea5); data on real estate companies with foreign and Romanian capital, and foreign direct investments (National Trade Registry Office, Romanian National Bank reports); data on population, incomes, housing stock, business statistics, the contribution of various economic sectors to GDP (INS, Tempo online, Ministry of Labor and Social Solidarity); information about the local economic context and directions for future development (development strategy documents at local, county, regional and national level); data on real estate loans (National Bank of Romania).

To coordinate the individual activities of the team members and support the formation of common theoretical-interpretive frameworks, in 2022 we met online in ten workshops with the participation of all members. In addition, we also gathered in several meetings in small groups, to prepare our application for the records of cc 300 real estate properties of interest for the research and then to interpret the information obtained from them. In the online meetings, the researchers supported each other both from the point of view of continuing to collect empirical materials, and from the point of view of their analysis.

In three of the workshops, team members presented their accumulated knowledge from research within the selected cities, in one of the workshops senior researchers presented information on privatization, real estate development and urban politics at national level, and in the last such meeting the whole team presented their reports on fieldwork and ways how the selected cases from the cities speak to the overarching themes of the research. Thus, the team developed a common framework used in the description and preliminary analysis of the selected cities and cases within them, facilitating the transition to the in-depth analysis of the themes studied by the project. At its last workshop this year, in November 2022, the REDURB team discussed possible ways to continue the analysis and write the chapters of the collective volume to be elaborated next year.

The series of writings from 2022, “Explanatory notes: analytical fieldwork reports”, prepared at the end of the year to be disseminated through the project’s website (https://redurb.ro/note-explicative/) summarizes the empirical material collected in the first two years of REDURB research in the eight cities: Bârlad, Bragadiru, Brașov, Craiova, Cluj-Napoca, Iași, Reșița, Tg Jiu (about which at the end of 2021 we published our series of Field Notes, https://redurb.ro /category/fieldnotes/). The Explanatory notes contain the preliminary analysis of the collected information, articulating the knowledge gathered for each city along the lines of the major sub-themes of the research according to their particularity: privatization of industries and restructuring of the economy/deindustrialization, as a condition for the emergence and evolution of new real estate developments; real estate development as investment and capital accumulation, or business; real estate development as a process of (re)urbanization and/ or sub-urbanization in the entrepreneurial cities; real estate development as a factor in the formation of social classes.

Following the preliminary analysis of the empirical materials collected, we were able to develop the two explanatory schemes below: one captures the conditions necessary for the emergence of real estate development, and the second briefly describes the characteristics of the real estate development regime in Romania.

Faima orașului Brașov de la „Tractorul” industrial la „Coresi” imobiliar [Enikő Vincze]

De pe urma investigațiilor făcute despre și în orașul Brașov între 2021-2022, în acest articol ilustrez fenomenul studiat de REDURB, transformarea fostelor platforme industriale în noi dezvoltări imobiliare, prin cazul metamorfozei Uzinei Tractorul în Cartierul Coresi. Precum reflectă și Cuprinsul de mai jos, descriu acest caz în contextul urban local, și el în transformare, dar și în lumina politicii naționale transpuse în legislație care a facilitat și mediat aceste schimbări. Anexele articolului prezintă date statistice și narative despre cadrul economic local, precum și despre Brașovul industrial, și Brașovul dezvoltării imobiliare. La final prezint un set de resurse utilizate în procesul de documentare în afară de materialele colectate prun munca de teren derulată în Brașov. Articolul poate fi citit în continuarea Notelor de teren realizate pe orașul Brașov la finalul anului 2021.

Cuprins

DEZVOLTAREA IMOBILIARĂ CA ACUMULARE PRIN DEPOSEDARE…. 2

1. Introducere: trecerea între mărci urbane, în contextul schimbării economiei politice…. 3

2. Actori și procese ale transformării (a): privatizarea și lichidarea UTB…. 5

3. Actori și procese ale transformării (b): dezvoltarea imobiliară Cartier Coresi…. 7

4. Transformarea Uzinei Tractorul în contrast cu transformarea fabricilor Steagul Roșu/ Roman și Rulmentul…. 15

4.1. Cazul Steagul Roșu…. 17

4.2. Cazul Rulmentul…. 19

5. Concluzii: privatizare, dezindustrializare și dezvoltare imobiliară–privire din Brașov… 21

ANEXE. DEZVOLTAREA IMOBILIARĂ CA AFACERE ȘI (RE)URBANIZARE. 26

I. Despre Brașov: Date introductive…. 27

1. Evoluții ale populației, și contextul economic de după 1990…. 27

2. Brașovul în clasamente economice naționale…. 31

3. Cartiere și fondul locativ local…. 35

II. Brașovul industrial și evoluțiile sale…. 41

III. Sectorul dezvoltării imobiliare în Brașov…. 49

III.1 Dezvoltarea imobiliară ca afacere…. 49

III.2. Dezvoltarea imobiliară ca (re)urbanizare în orașele antreprenoriale…. 66

SURSE FOLOSITE PENTRU DOCUMENTARE…. 70

Baze de date statistice generale despre Brașov…. 70

Documente strategice…. 70

Legislația și procesul privatizării – aspecte generale…. 71

Pentru studiile de caz despre fabrici selectate…. 72

Pentru analiza discursului de promovare a unor mari proiecte rezidențiale din Brașov. 74

 

Faima-orasului-Brasov-de-la-Tractorul-industrial-la-Coresi-imobiliar_EV-noi20224-1Download

REDURB – general and concrete questions + collected materials

General question: real estate development as a political economy phenomenon – four dimensions Concrete questions addressing processes and actors Research materials collected and analyzed (country and local levels)
1. A product of state-led deindustrialization linked to privatization as accumulation by dispossession. – How are privatization and deindustrialization contributing to the formation of real estate development?  – A space where the relation between local and global capital (and the spatial fix) could happen – How did privatization happen as a condition of the formation of market economy and private sector, defined by international and national actors as the aim of the transformations in Romania at the end of 1980? – How did privatization happen in the selected cities and the case of the selected factories? – How did deindustrialization happen as a process of economic restructuring? Legislation, general and specific for the selected factories AVAS documents about privatization World Bank documents regarding privatization Press material about privatization and bankruptcy of former socialist industries Statistical data in the selected cities and their evolution after 1990:  INS on population; housing stock; new constructions + datagov.ro data about the contribution of industry, construction, and real estate transactions to GDP, employment, profit; salaries; new companies; major employers
2. Investment and accumulation in the secondary circuit of capital, i.e., built environment. – When and how did real estate development start, and how has it evolved in the past 30 years? – How is the real estate market connected to the financial markets? – Who are the main foreign and local actors of real estate development in the selected cities, and who invested in developments on former industrial platforms?: developers, developers & investors, real estate agencies, investment funds, banks, non-banking financial institutions, REITs  – What do the selected actors do and in which real estate sector (residential, office, retail, logistics), and what kind of business models do they follow? – How is financialization manifested in real estate development in the selected cities and in different real estate sectors? Legislation linked to real estate development: constructions, fiscal facilities, urbanism and territorial development Press material Interviews Documents of real estate developers MO-IV and termene.ro data about companies (profit, employees, income, turnout) ANCPI: maps; data about registered transactions Town Hall data about properties (number of persons with more than one property) BNR data about loans to the population ONCR data about capital: Romanian and foreign capital in the sector of real estate transactions Imobiliare.ro about real estate market prices Documents of real estate consultancy firms: Property forum, Colliers International
3. A constitutive element of capitalism. – How is real estate contributing to the formation of the ruling capitalist class and of the social hierarchies within the working classes (focusing on the discursive construction of housing classes) – How do real estate actors define their role in the economy? – How do the real estate developers construct the ideal consumer by promising a new, exceptional lifestyle for the chosen classes?  Interviews Documents of real estate developers: promotional materials 
4. A process of re-urbanization via: – Spatial reconversion and renewed urban governance – Relation between the state and the capital – The guiding principle of entrepreneurialism    – How do public administration and real estate actors define real estate development’s role in the city’s spatial development as a tool for transforming socialist cities? – What roles have state actors and local public administration in real estate development played via political decision-making and urban planning? Interviews Governmental mortgage programs’ documents Development strategies and other policy documents Local Council decisions (construction authorizations) Urbanistic documents (PUG, PUZ) Municipality documents elaborated by the World Bank: urban regeneration, magnet cities, catching up regions, urban politics, growth poles, competitive cities