Featured

Locations and methodology

The research is focusing on eight Romanian towns, leaving aside the capital city, nevertheless including a satellite town of it. The selected localities allow comparisons since they belong to several development regions and counties, being in different stages of transforming bankrupted socialist industries into assets of real estate development. Excepting Bragadiru (as a suburb of Bucharest) and Bârlad, all the other cities are county seats but differ in the number of persons with domicile in these localities, being: second-tier cities (following the capital city of above 2 million inhabitants) with a population of about 300.000, third-tier cities (with a population around 100.000), and a high-income commuter town formed after 1990 (with 25.000 inhabitants). Read our fieldnotes in Romanian here.

Continue reading “Locations and methodology”

Rezumatul raportului științific pentru anul 2022

În anul 2022, cel de al doilea an al cercetării “Formarea claselor sociale și reurbanizare prin dezvoltare imobiliară într-o periferie estică a capitalismului global” (2021-2023), proiect PCE 65/2021, Cod PN-III-P4-ID-PCE-2020-1730 (REDURB), activitățile proiectului au inclus:

  • continuarea muncii de teren, analiza de documente și analiza literaturii de specialitate (L13 – L 21),
  • începerea analizei materialelor de cercetare colectate (L22 – L24),
  • o serie de întâlniri ale echipei.

În completarea interviurilor făcute anul trecut (73), în cele opt orașe unde derulăm munca noastră de teren, în 2022 echipa REDURB a realizat 72 de noi interviuri.

Pe lângă informațiile extrase din documente locale despre contextul economic al orașelor, am solicitat  colectiv și apoi am sintetizat serii de date din multiple resurse, precum: baze de date despre firme din domeniul industriilor și dezvoltării imobiliare (datagov.ro, termene.ro, Monitorul Oficial partea a IV-a); informații statistice despre proprietari de locuințe și proprietăți rezidențiale (direcțiile de taxe și impozite ale primăriilor); informații statistice despre fondul locativ local (direcțiile de patrimoniu, și de asistență socială ale primăriilor); informații despre Planuri Urbaniste Generale, Planuri Urbanistice Zonale, și autorizații de construcție (direcția de urbanism a primăriilor); date accesibile în extrasele de carte funciară curente și istorice despre proprietăți imobiliare (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate);  informații despre privatizare (Autoritatea pentru Administrarea Activelor Statului); legislația privatizării și multitudinea de legi legate de dezvoltarea imobiliară, inclusiv de facilități fiscale legate de domeniu (lege5); date despre firme din domeniul imobiliar cu capital străin și românesc, și investiții străine directe (Oficiul Național al Registrului Comerțului, rapoarte BNR); date despre populație, venituri, fond locativ, statistica întreprinderilor, contribuția diverselor sectoare economice la PIB (INS, Tempo online, Ministerul Muncii și Solidarității Sociale); informații despre contextul economic local și direcțiile de dezvoltare (din documente de strategii de dezvoltare la nivel local, județean, regional și național); date despre credite imobiliare (Banca Națională a României).

Pentru a coordona activitățile individuale ale membrilor echipei și a susține formarea cadrelor teoretice-interpretative comune, în 2022 ne-am întâlnit online la 10 ateliere cu participarea tuturor membrilor. În plus, ne-am adunat și la numeroase întâlniri de lucru în grupuri mici în vederea cererii de cărți funciare pentru cc 300 de proprietăți imobiliare de interes pentru cercetare și apoi a interpretării informațiilor obținute din ele. În cadrul întâlnirilor online, cercetătorii s-au sprijinit reciproc atât din punctul de vedere al continuării colectării de materiale empirice, cât și cel al analizei acestora.

La trei dintre ateliere, membrii echipei au prezentat cunoștințele cumulate din cercetarea derulată în orașele selectate, la una din ateliere cercetătorii senior au prezentat informații despre privatizare, dezvoltare imobiliară și politică urbană la nivel național, iar la ultima întâlnire de acest fel toată echipa a prezentat rapoartele sale despre munca de teren și moduri în care cazurile selectate din orașe vorbesc despre temele generale ale cercetării. Astfel, echipa a elaborat un cadru comun utilizat în descrierea și analiza preliminară a orașelor și cazurilor selectate pe orașe, facilitând trecerea către analiza aprofundată a temelor studiate prin proiect. La ultimul său atelier de lucru în acest an, în noiembrie 2022, echipa REDURB a discutat despre modalitățile posibile de a continua analizele și de a scrie capitolele volumului colectiv ce va fi elaborat anul viitor.   

Seria de scrieri din 2022, „Note explicative: rapoarte analitice asupra muncii de teren” pregătite la final de an pentru a fi diseminate prin intermediul paginii de internet a proiectului (https://redurb.ro/note-explicative/) sintetizează materialul empiric colectat în primii doi ani ai cercetării REDURB în cele opt orașe: Bârlad, Bragadiru, Brașov, Craiova, Cluj-Napoca, Iași, Reșița, Tg Jiu (despre care la finalul anului 2021 am publicat seria de Note de teren, https://redurb.ro/category/fieldnotes/). Notele explicative conțin analiza preliminară a informațiilor, articulând cunoștințele adunate pentru fiecare oraș pe linia marilor subteme ale cercetării în funcție de particularitatea acestora: privatizarea industriilor și restructurarea economiei/ dezindustrializarea, ca o condiție a apariției și evoluției noilor dezvoltări imobiliare; dezvoltarea imobiliară ca investiție și acumulare de capital, sau afacere; dezvoltarea imobiliară ca un proces de (re)urbanizare și/ sau în orașele antreprenoriale; dezvoltarea imobiliară ca factor al formării claselor sociale.

În urma analizării preliminare a materialelor empirice colectate am putut elabora cele două scheme explicative de mai jos: una surprinde condițiile necesare apariției dezvoltării imobiliare, iar a doua descrie sumar caracteristicile regimului dezvoltării imobiliare din România.

Diagram, schematic

Description automatically generated

Enikő Vincze, director proiect

Summary of scientific report for 2022

In 2022, the second year of the research “Formation of social classes and re-urbanization through real estate development in an eastern periphery of global capitalism” (2021-2023), PCE project 65/2021, Code PN-III-P4-ID- PCE-2020-1730 (REDURB), the project activities included:

– the continuation of the fieldwork, document analysis and literature review (L13 – L 21);

– starting the analysis of the collected research materials (L22 – L24);

– a series of team meetings.

In addition to the interviews done last year (73), in the eight cities where we carried out our fieldwork, in 2022 the REDURB team conducted 72 new interviews.

In addition to the information extracted from local documents about the economic context of the cities, we collectively requested and synthesized series of data from multiple resources, such as: databases about companies in industries and real estate development (datagov.ro, termene.ro, Monitorul Official Part IV); statistical information on number of homeowners and number of residential properties (tax departments of the municipalities); statistical information about the local housing stock (patrimony and social assistance departments of the town halls); information on General Urbanistic Plans, Zonal Urbanistic Plans, and building permits (urban planning department of town halls); data accessible in current and historical land-book extracts about real estate (National Agency for Cadastre and Publicity); information on privatization (Authority for the Administration of State Assets); privatization legislation and the multitude of laws related to real estate development, including tax facilities  (legea5); data on real estate companies with foreign and Romanian capital, and foreign direct investments (National Trade Registry Office, Romanian National Bank reports); data on population, incomes, housing stock, business statistics, the contribution of various economic sectors to GDP (INS, Tempo online, Ministry of Labor and Social Solidarity); information about the local economic context and directions for future development (development strategy documents at local, county, regional and national level); data on real estate loans (National Bank of Romania).

To coordinate the individual activities of the team members and support the formation of common theoretical-interpretive frameworks, in 2022 we met online in ten workshops with the participation of all members. In addition, we also gathered in several meetings in small groups, to prepare our application for the records of cc 300 real estate properties of interest for the research and then to interpret the information obtained from them. In the online meetings, the researchers supported each other both from the point of view of continuing to collect empirical materials, and from the point of view of their analysis.

In three of the workshops, team members presented their accumulated knowledge from research within the selected cities, in one of the workshops senior researchers presented information on privatization, real estate development and urban politics at national level, and in the last such meeting the whole team presented their reports on fieldwork and ways how the selected cases from the cities speak to the overarching themes of the research. Thus, the team developed a common framework used in the description and preliminary analysis of the selected cities and cases within them, facilitating the transition to the in-depth analysis of the themes studied by the project. At its last workshop this year, in November 2022, the REDURB team discussed possible ways to continue the analysis and write the chapters of the collective volume to be elaborated next year.

The series of writings from 2022, “Explanatory notes: analytical fieldwork reports”, prepared at the end of the year to be disseminated through the project’s website (https://redurb.ro/note-explicative/) summarizes the empirical material collected in the first two years of REDURB research in the eight cities: Bârlad, Bragadiru, Brașov, Craiova, Cluj-Napoca, Iași, Reșița, Tg Jiu (about which at the end of 2021 we published our series of Field Notes, https://redurb.ro /category/fieldnotes/). The Explanatory notes contain the preliminary analysis of the collected information, articulating the knowledge gathered for each city along the lines of the major sub-themes of the research according to their particularity: privatization of industries and restructuring of the economy/deindustrialization, as a condition for the emergence and evolution of new real estate developments; real estate development as investment and capital accumulation, or business; real estate development as a process of (re)urbanization and/ or sub-urbanization in the entrepreneurial cities; real estate development as a factor in the formation of social classes.

Following the preliminary analysis of the empirical materials collected, we were able to develop the two explanatory schemes below: one captures the conditions necessary for the emergence of real estate development, and the second briefly describes the characteristics of the real estate development regime in Romania.

Faima orașului Brașov de la „Tractorul” industrial la „Coresi” imobiliar [Enikő Vincze]

De pe urma investigațiilor făcute despre și în orașul Brașov între 2021-2022, în acest articol ilustrez fenomenul studiat de REDURB, transformarea fostelor platforme industriale în noi dezvoltări imobiliare, prin cazul metamorfozei Uzinei Tractorul în Cartierul Coresi. Precum reflectă și Cuprinsul de mai jos, descriu acest caz în contextul urban local, și el în transformare, dar și în lumina politicii naționale transpuse în legislație care a facilitat și mediat aceste schimbări. Anexele articolului prezintă date statistice și narative despre cadrul economic local, precum și despre Brașovul industrial, și Brașovul dezvoltării imobiliare. La final prezint un set de resurse utilizate în procesul de documentare în afară de materialele colectate prun munca de teren derulată în Brașov. Articolul poate fi citit în continuarea Notelor de teren realizate pe orașul Brașov la finalul anului 2021.

Cuprins

DEZVOLTAREA IMOBILIARĂ CA ACUMULARE PRIN DEPOSEDARE…. 2

1. Introducere: trecerea între mărci urbane, în contextul schimbării economiei politice…. 3

2. Actori și procese ale transformării (a): privatizarea și lichidarea UTB…. 5

3. Actori și procese ale transformării (b): dezvoltarea imobiliară Cartier Coresi…. 7

4. Transformarea Uzinei Tractorul în contrast cu transformarea fabricilor Steagul Roșu/ Roman și Rulmentul…. 15

4.1. Cazul Steagul Roșu…. 17

4.2. Cazul Rulmentul…. 19

5. Concluzii: privatizare, dezindustrializare și dezvoltare imobiliară–privire din Brașov… 21

ANEXE. DEZVOLTAREA IMOBILIARĂ CA AFACERE ȘI (RE)URBANIZARE. 26

I. Despre Brașov: Date introductive…. 27

1. Evoluții ale populației, și contextul economic de după 1990…. 27

2. Brașovul în clasamente economice naționale…. 31

3. Cartiere și fondul locativ local…. 35

II. Brașovul industrial și evoluțiile sale…. 41

III. Sectorul dezvoltării imobiliare în Brașov…. 49

III.1 Dezvoltarea imobiliară ca afacere…. 49

III.2. Dezvoltarea imobiliară ca (re)urbanizare în orașele antreprenoriale…. 66

SURSE FOLOSITE PENTRU DOCUMENTARE…. 70

Baze de date statistice generale despre Brașov…. 70

Documente strategice…. 70

Legislația și procesul privatizării – aspecte generale…. 71

Pentru studiile de caz despre fabrici selectate…. 72

Pentru analiza discursului de promovare a unor mari proiecte rezidențiale din Brașov. 74

 

REDURB – general and concrete questions + collected materials

General question: real estate development as a political economy phenomenon – four dimensions Concrete questions addressing processes and actors Research materials collected and analyzed (country and local levels)
1. A product of state-led deindustrialization linked to privatization as accumulation by dispossession. – How are privatization and deindustrialization contributing to the formation of real estate development?  – A space where the relation between local and global capital (and the spatial fix) could happen – How did privatization happen as a condition of the formation of market economy and private sector, defined by international and national actors as the aim of the transformations in Romania at the end of 1980? – How did privatization happen in the selected cities and the case of the selected factories? – How did deindustrialization happen as a process of economic restructuring? Legislation, general and specific for the selected factories AVAS documents about privatization World Bank documents regarding privatization Press material about privatization and bankruptcy of former socialist industries Statistical data in the selected cities and their evolution after 1990:  INS on population; housing stock; new constructions + datagov.ro data about the contribution of industry, construction, and real estate transactions to GDP, employment, profit; salaries; new companies; major employers
2. Investment and accumulation in the secondary circuit of capital, i.e., built environment. – When and how did real estate development start, and how has it evolved in the past 30 years? – How is the real estate market connected to the financial markets? – Who are the main foreign and local actors of real estate development in the selected cities, and who invested in developments on former industrial platforms?: developers, developers & investors, real estate agencies, investment funds, banks, non-banking financial institutions, REITs  – What do the selected actors do and in which real estate sector (residential, office, retail, logistics), and what kind of business models do they follow? – How is financialization manifested in real estate development in the selected cities and in different real estate sectors? Legislation linked to real estate development: constructions, fiscal facilities, urbanism and territorial development Press material Interviews Documents of real estate developers MO-IV and termene.ro data about companies (profit, employees, income, turnout) ANCPI: maps; data about registered transactions Town Hall data about properties (number of persons with more than one property) BNR data about loans to the population ONCR data about capital: Romanian and foreign capital in the sector of real estate transactions Imobiliare.ro about real estate market prices Documents of real estate consultancy firms: Property forum, Colliers International
3. A constitutive element of capitalism. – How is real estate contributing to the formation of the ruling capitalist class and of the social hierarchies within the working classes (focusing on the discursive construction of housing classes) – How do real estate actors define their role in the economy? – How do the real estate developers construct the ideal consumer by promising a new, exceptional lifestyle for the chosen classes?  Interviews Documents of real estate developers: promotional materials 
4. A process of re-urbanization via: – Spatial reconversion and renewed urban governance – Relation between the state and the capital – The guiding principle of entrepreneurialism    – How do public administration and real estate actors define real estate development’s role in the city’s spatial development as a tool for transforming socialist cities? – What roles have state actors and local public administration in real estate development played via political decision-making and urban planning? Interviews Governmental mortgage programs’ documents Development strategies and other policy documents Local Council decisions (construction authorizations) Urbanistic documents (PUG, PUZ) Municipality documents elaborated by the World Bank: urban regeneration, magnet cities, catching up regions, urban politics, growth poles, competitive cities   

Note explicative: rapoarte analitice asupra muncii de teren 2022

Notele explicative scrise de membrii echipei în noiembrie 2022 își propun să sintetizeze materialul empiric colectat în primii doi ani ai proiectului REDURB în cele 8 orașe selectate: Bârlad, Bragadiru, Brașov, Craiova, Cluj-Napoca, Iași, Reșita, Tg Jiu. Ele constituie trecerea de la faza anterioară a cercetării (munca de teren) la faza analitică și de scriere a capitolelor analitice ale volumului colectiv ce va rezulta anul viitor din investigația “Formarea claselor sociale și reurbanizare prin dezvoltare imobiliară într-o periferie estică a capitalismului global.”

Pe de o parte, aceste sinteze descriu informații statistice și narative colectate din multiple resurse precum:

  • baze de date despre firme din domeniul industriilor și dezvoltării imobiliare (datagov.ro, termene.ro, Monitorul Oficial partea a IV-a);
  • informații statistice despre proprietari și proprietăți (direcțiile de taxe și impozite ale primăriilor);
  • informații statitistice despre fondul locativ local (direcțiile de patrimoniu, și de asistență socială ale primăriilor)
  • informații despre Planuri Urbaniste Generale, Planuri Urbanistice Zonale, și autorizații de construcție (direcția de urbanism a primăriilor);
  • date accesibile în extrasele de carte funciară curente și istorice despre proprietăți imobiliare (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate);
  • informații despre privatizare (Autoritatea pentru Administrarea Activelor Statului);
  • legislația privatizării și multitudinea de legi legate de dezvoltarea imobiliară (lege5);
  • date despre firme din domeniul imobiliar cu capital străin și românesc, și investiții străine directe (Oficiul Național al Registrului Comerțului, rapoarte BNR);
  • date despre populație, venituri, fond locativ, statistica întreprinderilor, contribuția diverselor sectoare economice la PIB (INS, Tempo online, Ministerul Muncii și Solidarității Sociale);
  • informații despre contextul economic local și direcțiile de dezvoltare (din documente de strategii de dezvoltare la nivel local, județean, regional și național);
  • date despre credite imobiliare (Banca Națională a României).

Pe de altă parte, Notele explicative conțin analiza preliminară a informațiilor de mai sus, articulând cunoștințele adunate pentru fiecare oraș pe linia marilor subteme ale cercetării REDURB în funcție de particularitățile localităților selectate în vederea ilustrării unor procese mai largi: privatizarea industriilor și restructurarea economiei/ dezindustrializarea ca o condiție a apariției și evoluției noilor dezvoltări imobiliare; dezvoltarea imobiliară ca afacere; dezvoltarea imobiliară ca un proces de (re)urbanizare în orașele antreprenoriale; dezvoltarea imobiliară ca factor al producerii claselor sociale.

Pe lângă faptul că Notele explicative diseminează rezultatele cercetării REDURB, ele sunt un instrument pentru echipa proiectului în demersul ulterior al planificării și realizării analizelor tematice și comparative propuse pentru volumul colectiv.

Bârlad, Bragadiru

Brașov, Cluj-Napoca

Craiova, Iași

Reșița, Tg. Jiu

Rezumat al raportului științific pentru anul 2021

Primul an al cercetării “Formarea claselor sociale și reurbanizare prin dezvoltare imobiliară într-o periferie estică a capitalismului global” (2021-2023) a fost dedicat investigațiilor empirice în cele 8 orașe selectate din România pentru studiu  incluzând orașele magnet regionale (Cluj, Iași, Brașov, Craiova), municipiile mici (Reșita, Tg. Jiu, Bârlad) și un oraș nou creat în extensia capitalei (Bragadiru).

Aparținând unor regiuni de dezvoltare divergente (unele în revenire din crizele ciclice de după 1990, altele afectate în continuare de tendința declinului de toate felurile), orașele noastre se află în stadii diferite ale transformării vechilor platforme industriale (privatizate și falimentate) în noi dezvoltări imobiliare aducătoare de profit investitorilor. Lideri în afișarea unor astfel de schimbări sunt orașele regionale, urmate de Reșița și Bârlad unde am putut observa proiecte imobiliare de acest gen începute de curând, în timp ce în Tg. Jiu – chiar dacă găzduiește câteva noi ansambluri de locuințe -, și în Bragadiru – în ciuda boom-ului său rezidențial – nu s-a dat încă startul regenerării zonelor industriale în această direcție.

Continue reading “Rezumat al raportului științific pentru anul 2021”

Summary of scientific report for 2021

The first year of the research “Class formation and re-urbanization through real estate development at an eastern periphery of global capitalism” (2021-2023) was dedicated to empirical investigations in  8 Romanian cities selected for our study, including regional “magnet cities” (Cluj, Brașov, Iași, Craiova), small municipalities (Reșița, Tg. Jiu, Bârlad) and a new town created in the extension of the capital (Bragadiru).

Belonging to divergent development regions (some recovering from the cyclical crises after 1990, others still affected by the declining trends of all kinds), these localities are in different stages of the transformation of old industrial platforms (privatized and bankrupted) into sites of new real estate development for profit. Leaders in displaying such transformations are the regional cities, followed by Reșița and Bârlad where we could observe recently started real estate projects of this kind, while Tg. Jiu, – even if hosting some new housing complexes -, and Bragadiru – despite its residential estate boom – did not give yet start for the regeneration of industrial areas in this direction.

Continue reading “Summary of scientific report for 2021”

Note de teren Cluj-Napoca [Enikő Vincze și Marina Mironica]

Marea majoritate a producției industriale socialiste în Cluj s-a localizat în fabricile din zona de dincolo de calea ferată, sau în zona industrială de nord. Dar fabrici existau și în cercul întâi din jurul vechiului oraș, care încetul cu încetul s-au încorporat în localitatea crescută în vremea socialismului prin construirea cartierelor muncitorești, azi ajungând chiar să fie considerate zone centrale, căutate ca locații pentru noile dezvoltări imobiliare. Pozele prezentate în aceste note au fost realizate de autoare între iulie – noiembrie 2021. Sursele și anii altor imagini și capturi din Google maps sunt menționate în descrierea acestora.

Continue reading “Note de teren Cluj-Napoca [Enikő Vincze și Marina Mironica]”

Note de teren Brașov [Enikő Vincze]

Marea fostă zonă industrială a orașului Brașov se întinde pe jumătatea sa de est, de la extrema nordică până la sud. Dar, precum descriem aici, au existat fabrici și în celelalte cartiere ale sale, inclusiv în centrul vechi respectiv în noul centru civic. Pozele prezentate în aceste note au fost realizate de autoare între august – octombrie 2021. Sursele și anii altor imagini și capturi din google maps sunt menționate în descrierea acestora.

Continue reading “Note de teren Brașov [Enikő Vincze]”