The spatiality of deindustrialization and real estate financialization in Romania [Enikő Vincze & George Iulian Zamfir] 

Paper presented at the Panel Real estate finance and society, Conference Intersections of finance and society, the panel on Real estate finance and society, 14-15 September 2023, Vrije Universiteit Brussel

Real estate development in Romania evolved as a site of capital accumulation in the context of the country’s integration as an emergent market into the already financialized global economy. The state, fostered by transnational actors, played a crucial role in this process through facilitating the two major transformations that put Romania on the path to capitalism: economic restructuring via deindustrialization and the reconstruction of the financial system. Privatization triggered both, as the promotion of the private sector in productive economy, housing, and banking were essential for changing the state-socialist political economy. In addition, dependent development defined their evolution while Romania opened to the transnational flux of investments, playing a role in the spatial fix of capital from global capitalism’s core countries. Nonetheless, the place-based economic formations underlay by vernacular political arrangements, have produced various instances of how deindustrialization and financialization have jointly shaped the forms and trends of local real estate development.

This paper contributes to an urban political economy of real estate and finance by linking the analysis of the increasing role of financial actors in real estate development (Aalbers, Fernandez & Wijburg, 2020) with an examination of how deindustrialization influences these processes. We investigate these connections at specific geographical locations, which embody instances of unequal development in semiperipheral Romania; thus, our proposal is to complete the focus on the temporality of financialization (Christophers & Fine, 2020) with the perspective addressing its spatiality. Our comparative lens highlights the variegated local formations of global processes that are also dependent on distinct land ownership patterns. It brings together the case of a second-tier regional city (Cluj-Napoca) with a robust service and IT sector, which exhibits characteristics of advanced financialization appealing to foreign real estate capital; and a third-tier town (Târgu Jiu) illustrating a case of delayed deindustrialization, in which the coal-mining industry continues to play a significant economic role and domestic real estate businesses are provided with investment opportunities. The paper is based on the findings of the REDURB research project entitled “Class formation and re-urbanization through real estate development at an Eastern periphery of global capitalism” conducted with the support of the Romanian UEFISCDI program.References: Chapters 2 and 17 of The Routledge International Handbook of Financialization, edited by P. Mader, D. Mertens, and N. van der Zwan, 2020

On the ruins of socialist industries: capitalist accumulation through urban regeneration and entrepreneurial governance in real estate projects from Romana [Sorin Gog & Enikő Vincze]

Paper presented at INURA conference, “Right to the Planet – Reconsider the Urban Question”, June 29-30, 2023, Switzerland

The transformation of state socialism into capitalism happened in Romania starting in the early 90s through a dramatic de-industrialization process, which significantly impacted many major economic centers. Some of these industrial cities never managed to recover and underwent a gradual path of de-population and urban decay. Others have converted to an economy more oriented towards services or have launched a late re-industrialization process that enabled economic growth and new forms of urban polarization. Overall, the new industries specialized in low-added value products within the global capitalist production chain and made little use of the large industrial platforms built during the socialist period. Our paper focuses on the genealogy of these emerging brownfields within post-industrial cities and analyses the economic and administrative processes through which they became an object of urban regeneration policies and transnational capital investments in real estate. The literature on urban entrepreneurialism and variegated forms of capitalist urbanization (Harvey, Brenner, Theodore, Peck, Schmid, Rossi, etc.) informs our theoretical endeavour. We are researching the connection between urban development policies, entrepreneurialism, and large-scale real-estate projects that enable capital accumulation and restructure class relations.

To describe this larger process, in our paper, we use the case of capitalist urban (re)development in a second-tier and a third-tier city from Romania (Brașov and Reșița), both important industrial centers of the former socialist economy. Before the 1990s, Brașov was among Romania’s top industrial centers and cities (with above 320000 inhabitants), losing its productive capacities after the bankruptcy of its factories but slowly regaining regional economic importance due to the multinational companies with German capital. Reșița was a smaller town (around 100000 inhabitants, but it was one of the most important industrial cities from Romana, specializing in steel industries and complex machine construction. We view the current connections between these cities by addressing how they were shaped via a capitalist re-urbanization process mediated by two international actors and the relationship they established, through partnerships and expertise, with local administrations. Their joint efforts eventually transformed the built environment of the localities into a profitable circuit of capital. Our analysis focuses on the consolidation within the local states of new entrepreneurial governance and on a new urban strategy aiming at regenerating the city and, most importantly, the large decaying industrial platforms.

One of the mentioned international actors in both cities is the former real estate branch of the French Auchan company, Immochan, which transformed in 2018 into Ceetrus, owned by the Mulliez Family Association. Ceetrus defined itself not as a simple retail company but as an urban developer implementing projects with mixed functions (retail, housing, and office), being the owner of a diverse global property portfolio. Merging with Nodi in 2021, Ceetrus became part of a new mixed-use property management and development services company, Nhood. In Brașov, Ceetrus started its businesses in 2010, buying the 120 hectares of Uzina Tractorul industrial real estate: it first made the Coresi Shopping Resort; afterward, together with a local developer (Kasper Development), it built the Coresi Residential District; and finally, in 2017, created the Coresi Business Park that started via purchasing the office buildings of Ascenta Management. In 2020, Ceetrus announced that it started an urban regeneration project in Reșița on the former 36 hectares large Mociur platform of Combinatul Metalurgic Reșița, in its socialist past being one of the most productive steel factories in the country. This announcement referred to the success of the Tractorul-Coresi real estate development from Brașov. Furthermore, it defined it as a model of community regeneration to be followed in other cities and even smaller towns, which were the least likely places to host such big real estate developments and transnational companies.

The second international actor in both cities under our scrutiny is the World Bank. Via its developmental consultancy role played in Romania at the national and local levels, it supported the City Halls of both Brașov and Reșița with some policy tools for urban development. The WB discourse about a new urban politics – elaborated around concepts such as competitive cities, magnet cities, cities as engines of economic development, or urban regeneration – became one of the most influential factors of public policies in Romania [1] after setting up the urban agenda of the 1990s for the developing countries across the globe [2]. In Romania, this happened following the 1990s and 2000s. Priorly, the organization played an essential role in privatizing industrial platforms across the country, which in most cases led to their liquidation.

In addition, our paper aims to highlight how the local governments, under the impact of the foreign investor and the international financial organization mentioned above, are reinventing themselves as embodiments of entrepreneurial governance. Their objective is to actively contribute to the co-creation of the cities, which are supposed to be revitalized after the collapse of state socialism by attracting (foreign) investors and a middle class ready to consume the expensive new real estate developments. These efforts happen under conditions where local budgets are constituted mainly through property and corporate taxes, dependent on capitalist economic growth. Following two strategies, Reșița City Hall promises to transform the former proletarian town into a ’boutique’ city dedicated to the aspiring middle class. On the one hand, it seeks to be a direct investor in the brownfields it owns; on the other hand, it enters public-private partnerships to attract foreign direct investments to regenerate former industrial platforms. In turn, Brașov City Hall supported the transformation of the former Tractorul company into the Coresi real estate development via some infrastructural works within the area. Moreover, it continued supporting it with plans to create a green recreational zone in the Northern vicinity of the Coresi district. The latter is on another to-be-regenerated industrial platform (Rulmentul Brașov, a former bearing manufacturer in Romania), where City Hall is the principal property owner and is advised by the World Bank in this effort.

In both cases, one may observe the endeavor of the local governments to assume a more active role in urban planning than they did in the prior decades when they reduced themself to authorizing private urbanistic plans. Nevertheless, in parallel with this, their understanding of public interest and collaboration with private actors are also changing. Noticing this makes us wonder about the political alternatives to neoliberal urbanism and governance within capitalism and beyond.



Privatization and crisis in Romania at the intersection of global and local forces [Ioana Vlad & Enikő Vincze]

Paper presented at ESA RN15 Second Mid-Term Conference “Which globalization during and after multiple crises?”, 18-19 May 2023, Università Cattolica del Sacro Cuore, Milan

Ioana Vlad and Enikő Vincze presented some of the REDURB results about the relationship between privatization-led deindustrialization and real estate development. The paper focused on the role of privatization in the generation of subsequent crises in the context of the country’s neoliberalization and illustrated this phenomenon in two second-tier cities of Romania, Brașov, and Craiova.

Our paper addresses how the socio-economic crisis of the ’90s in post-socialist Romania, triggered by privatization, enforced via the structural adjustment policies of global financial institutions, contributed to the subsequent crisis in the country while creating sources for capital accumulation. Cases of new real estate development on the privatized and collapsed sites of former state-owned industrial platforms, while the costs of housing, overcrowded homes, and instances of precarious housing increased, illustrate one of the dimensions of the overarching crisis.   

Along with the privatization of land and housing, passing the industry from public to private property was defined as a means of creating a market economy out of state socialism weakened by the crisis of the 1980s and of integrating Romania into global capitalism. However, it contributed to the eruption of a new cycle of crisis during the 1990s, manifested in economic collapse, high unemployment, and inflation. This entailed a devaluation of state-owned enterprises some of which being sold for scrap, to speed up the privatization targets agreed upon with the World Bank, IMF, and the European Commission. In this context, large industrial spaces close to city centers opened up for private real estate development, be it commercial or residential, leading to spatial reconfiguration across cities. In the cities, this economic restructuring was paralleled by a discursive legitimation on the part of the local governing coalition aiming to make or keep the city attractive to businesses and investors.

We illustrate the processes described above through case studies from two formerly heavily industrialized second-tier cities in Romania, Craiova, and Brasov. To that purpose, we retrace the privatization of several former industrial spaces and their subsequent transformation into real estate developments, at the intersection of supranational impositions, national policies, and local practices.

Cum sunt afectate gospodăriile de financializarea locuirii și a dezvoltării imobiliare, partea 1 [Ioana Florea]

Începând cu anul 2001, în contextul liberalizării programelor de creditare către gospodării, numărul de persoane cu credite bancare a crescut foarte mult. Astfel, în anul 2005 existau 72.500 de persoane cu credite la bănci; până în 2009 acest număr s-a dublat de la an la an. În 2017, a fost atins pentru prima dată pragul de 1 milion de persoane cu credite bancare. Doi ani mai târziu, acest număr depășea deja 1.3 de persoane dintre care 485.270 cu credite imobiliare (mai mult de jumătate din acestea, 283.769, reprezentând credite ipotecare). În noiembrie 2022, momentul celor mai recente date consultate, peste 1,5 milioane de persoane erau îndatorate băncilor. Din datele publice ale Băncii Naționale, reiese faptul că suma creditelor (către populație) pentru o locuință a depășit suma creditelor de consum deja din anul 2016.

Citiți mai departe articolul aici –

Subordinate financialization of real estate development in the semi-peripheries of the global capital. The case of Romania [Ioana Florea & Enikő Vincze]

Paper presented at the XII Portuguese Congress of Sociology organized at Coimbra University with the title: Polarized societies? Challenges for sociology, Session on Classes, inequalities, and public policies – Capitalism and social policies.

Ioana Florea and Enikő Vincze presented some of the REDURB results about the financialization of real estate development in the semiperipheral country of Romania, displaying specific features of subordinate financialization at the level of the country and in two local contexts, i.e., in the second-tier city of Cluj-Napoca and the third-tier city of Bârlad.

One of the ideas of the paper launched for discussion was that the semiperipheries of Southern and Eastern Europe (for example, Portugal and Romania) reveal some similarities and differences in their roles in the global financialization of real estate development, which needs to be studied further.

Conferința “Transformări capitaliste în România: dezvoltare inegală și decalaje sociale”

Evenimentul a fost organizat în 23-24 martie 2023, în cadrul colaborativ a două granturi de cercetare: Muncă precară și locuire periferică, contract 22 din 01/11/2020 (RO-NO-2019-0496) și Formarea claselor sociale și reurbanizare prin dezvoltare imobiliară într-o periferie estică a capitalismului global (PCE 65 din 08/02/2021). Co-organizatorii instituționali ai conferinței au fost: Facultatea de Sociologie și Asistență Socială și Facultatea de Studii Europene din cadrul Universității Babeș-Bolyai.       

Conferința a inclus trei prelegeri și 18 paneluri (A-R) tematice. Echipa proiectului REDURB a realizat una dintre aceste prelegeri, și patru prezentări la Panelul O Dezvoltarea imobiliară capitalistă pe fostele platforme industriale socialiste.   


Enikő Vincze: Dezvoltare inegală în România: condiție și produs al acumulării de capital

Prezentarea se bazează pe teoriile dezvoltării inegale și periferializării multiscalare, dar și pe cercetările mele empirice realizate în România în ultimii 10 ani despre rolul locuirii în economia politică, dezvoltarea imobiliară ca sursa acumulării de capital, și dezvoltare teritorială. Voi vorbi despre dezvoltarea inegală ca o condiție a acumulării de capital din perspectiva transformărilor prin care România a trecut în ultimele decenii, și care i-au alocat un rol în expansiunea teritorială a capitalului ca soluție la crizele create de capitalism. Restructurarea economică prin privatizare și dezindustrializare; refacerea dependenței economice de fluxurile de capital străin; precarizarea și pauperizarea forței de muncă; exploatarea resurselor naturale pentru export în condițiile; privatizarea băncilor și crearea unui sistem financiar pentru profit, susținător al economiei dependente de credit/ îndatorare; deschiderea de locații în România pentru serviciile externalizate (prin outsourcing) ale unor companii multinaționale, mai ales în domeniul tehnologiei informației sunt printre transformările la care voi face referire. Apoi discut despre dezvoltarea inegală ca produs al acumulării de capital, despre cum se orientează capitalul către teritorii și sectoare economice promițătoare de profituri sigure, mari și rapide (de exemple spre locuire și dezvoltare imobiliară) în țările semi-periferice ale capitalismului global financializat, și cum, astfel, creșterea economică se acumulează în anumite teritorii în timp ce altele suferă de dezinvestire. Acest fapt a devenit inevitabil și în România, și pentru că politica de stat a schimbat rolul statului în economie, renunțând la planificarea economică și teritorială în contextul anti-comunismului generalizat. Convingerea mea este, că o analiză critică a transformărilor capitaliste în România trebuie să se canalizeze într-o critică a capitalismului, pentru că România nu este o țară a capitalismului eșuat, ea mai degrabă ilustrează eșecul capitalismului. Susțin, că analizele noastre trebuie să fundamenteze o viziune despre alternativa socialistă la capitalism, încercând să răspund la întrebarea, dacă și cum se pot pune noile contradicții ale capitalismului post-neoliberal de stat militarizat, în slujba realizării socialismului democratic.

Panel O. Dezvoltarea imobiliară capitalistă pe fostele platforme industriale socialiste (moderatoare Enikő Vincze)

O1. Ioana Florea și Mihail Dumitriu: Retrocedări, transformări funciare și dezvoltări imobiliare la margini de orașe mari după 1990

După 1989, schimbarea regimului proprietății a dus treptat la o fragmentare intensivă a terenurilor, care ulterior a pus premisele unei dezvoltări și urbanizări specifice. În același timp, prin descentralizare administrativă, aspecte cheie ale planificării au fost aduse de la nivel central la nivel local și, în plus, au fost delegate unor entități private, reducând rolul administrației publice locale în procesul planificării. Vom ilustra transformările spațiale periurbane ale capitalismului târziu prin cazul Bragadiru, unul dintre orașele nou formate la periferia Bucureștiului, și prin cazul Miroslavei și Copou, aflate în suburbiile Iașiului (al doilea oraș ca populație din România, într-o creștere rapidă). Arătăm utilitatea folosirii într-o astfel de analiză a hărților de cadastru, care relevă structura proprietăților, a imaginilor satelitare, dar și a copiilor de cărți funciare, a datelor despre autorizațiile de construcție și a informațiilor din Monitorul Oficial. Cu o astfel de metodologie, putem evidenția impactul teritorial/ spațial al celor mai importante transformări legate de procesele de urbanizare din ultimele decenii: retrocedările și privatizarea din anii 1990 care au deschis calea pentru remodelarea zonelor periurbane; faptul că localitățile periurbane care s-au aflat în apropierea unui centru regional au avut o transformare distinctă, condusă în principal de interesul speculativ care s-a intensificat în pragul boom-ului imobiliar de la începutul anilor 2000, precum și în ultimii ani. Ceea ce a început ca proces de suburbanizare, a devenit, de multe ori, o urbanizare intensivă, într-un context al unei administrații publice (slăbite) cu idei politico-economice neoliberale. Prezentarea va arăta cum geografia proprietății funciare din Bragadiru, Miroslava și Copou, precum și interesele financiare ale investitorilor, au influențat morfologia spațială locală. Fragmentarea terenurilor și descentralizarea, combinate cu un tip de urbanism neoliberal, au dus la un dezechilibru teritorial: o dezvoltare excesivă și necontrolată, pe de-o parte, subdezvoltare și dezinvestire, pe de alta. Subliniem că aceste rezultate, relevante și pentru alte geografii, nu sunt simple evoluții tehnice, ci alegeri politice influențate de capital.

O2. Ioana Vlad: Constrângeri structurale și narațiuni locale cu privire la reconversia spațiilor industriale din Craiova

Restructurarea economică prin privatizarea industriei, demarată la începutul anilor 1990, este un factor fundamental în înțelegerea transformărilor urbane post-socialiste, care au presupus reconfigurarea spațială a orașului prin reconversia progresivă a fostelor spații de producție privatizate în proiecte de dezvoltare imobiliară. Însă acesta este un proces în care autoritățile locale au avut o marjă limitată de control, pe fondul unui cumul de politici naționale care au dus la redimensionarea sau lichidarea fostelor întreprinderi de stat și la creșterea șomajului. În acest context, autoritățile locale s-au orientat către diverse strategii de creștere a atractivității propriilor orașe, pentru atragerea de resurse (Harvey 1989).  Reconversia spațiilor industriale a fost naturalizată prin discursul obsolescenței (uzurii) funcționale și economice a respectivei infrastructuri (Weber 2002), determinate de schimbări tehnologice și de extinderea organică a orașului. Astfel dezvoltarea imobiliară a fost reprezentată ca o formă de progres, prin regenerare urbană. În același timp, autoritatea publică locală a preluat costurile creării de zone industriale suplimentare la marginea sau în exteriorul orașului și atragerii de investitori pentru contracararea șomajului și a dezindustrializării. Ilustrez aceste procese prin reconstituirea transformării în proiecte de dezvoltare imobiliară a câtorva întreprinderi emblematice din Craiova, precum și printr-o analiză a reprezentării acestor transformări de către o diversitate de actori locali (arhitecți, reprezentanți ai mediului de afaceri, ai autorităților publice locale), bazată pe interviuri, dar și pe declarații publice și dezbateri din cadrul ședințelor de consiliu local.

O3. George Iulian Zamfir: Există o relație între cronologia deindustrializării și nivelul dezvoltării imobiliare din orașele medii? Comparație între Târgu Jiu și Baia Mare

Dezvoltarea teritorială inegală, denumită policentrică în strategiile Ministerului Dezvoltării, avantajează acumularea de capital în marile orașe. Pe măsură ce acestea au devenit scena marilor proiecte de investiții, ansamblurile imobiliare au devenit forma prioritară de depozitare a capitalului surplus. Fostele platforme industriale sunt ținte precise ale investițiilor imobiliare. În cazul orașelor medii nu avem însă disponibile imagini ale acestor doi factori. Această prezentare furnizează câteva elemente pentru o comparație între Baia Mare și Târgu Jiu. Un caracter comun al celor două orașe este istoricul minier. În timp ce extracția și prelucrarea de metale neferoase în Baia Mare a fost sistată complet, Târgu Jiu rămâne centrul de comandă al extracției de cărbuni prin Complexul Energetic Oltenia. În ambele orașe sunt dezvoltate proiecte imobiliare rezidențiale și comerciale, însă cu mici excepții, platformele industriale nu sunt integrate în acest ciclu. În timp ce marea parte a teritoriilor urbane industrializate din Baia Mare este inutilizabilă, inclusiv în sensul conversiei funcționale, din cauza gradului ridicat al poluării solului, cele din Târgu Jiu nu întâmpină aceleași probleme. Însă, supraviețuirea CEO a determinat prelungirea activității unor unități industriale complementare industriei miniere în Târgu Jiu, ceea ce a condus la o dezindustrializare comparativ mai târzie. Prezentarea aduce câteva exemple de foste unități industriale descrise cronologic, după care discută evoluția comparativă a unor indicatori socio-economici privind veniturile și realizarea de locuințe.

O4. Sorin Gog: De la orașul de foc la orașul butic: investiții de capital trans-național în fostele platforme industriale siderurgice

Această prezentare se focalizează pe dezvoltarea capitalistă a zonelor industriale dezafectate din România și analizează strategiile de dezvoltare si regenerare urbană elaborate de autoritățile locale din orașul Resita în vederea atragerii de investitori. Acest oraș a jucat un rol important în industrializarea Banatului și Transilvaniei în perioada Austro-Ungară și mai apoi în România, în mod special odata cu amplul proces de modernizare industrială socialistă. Privatizarea industriei siderugice din anii 90 si reformele neo-liberale au generat un amplu process de dez-industrializare și declin demografic. Cercetarea pe care se bazează această prezentare analizează contextul mai larg de dezvoltare economică regională precum și al strategiilor pe care orașele periferice le articulează în raport cu orașele magnet și polii de creștere economica. Dezvoltarea teritorială inegală și absența unor finanțări publice substanțiale care să susțină dezvoltarea acestor periferii regionale fac ca investițiile de capital trans-național să devină extrem de dezirabile pentru administrațiile locale. Zonele industriale dezafectate creează dificultăți urbanistice majore și marchează viziual și politic un declin al orașului. Însă ele constituie în același timp oportunități de investiție pentru marile fonduri de capital imobiliar care caută să regenereze orașul și să amplifice o creștere economică în vederea creării unei clase de potențiali consumatori. Această prezentare problematizează modul în care politicile de dezvoltare ale orașului vizează preponderent înlocuirea unui oraș muncitoresc cu o viziune menită să consolideze o clasă de mijloc. În acest context cercetarea interoghează relațiile public-privat și încearcă să determine condițiile structurale care facilitează capitalului trans-național investiții massive, generatoare de potențial profit, în cadrul unor orașe periferice.

Dezvoltarea inegală : condiție și produs al acumulării de capital – un studiu de caz privind dezindustrializarea și dezvoltarea imobiliară în România[Enikő Vincze]

Prelegerea se bazează pe teoriile dezvoltării inegale și periferializării multiscalare, precum și pe investigațiile empirice ale autoarei din ultimii 10 ani (Vincze, 2015, 2017, 2019a, 2019b, 2019c, 2020, și în mod particular pe două proiecte de cercetare derulate în prezent: “Muncă precară și locuire periferică. Practicile socio-economice ale romilor din România in contextul relațiilor industriale și dezvoltării teritoriale inegale” (PRECWORK) și „Formarea claselor sociale și reurbanizare prin dezvoltare imobiliară într-o periferie estică a capitalismului global” (REDURB).



1. Trei teze majore despre transformările capitaliste în România

2. Fundamente teoretice pentru analiza dezvoltării inegale

3. Restructurarea economică capitalistă prin dezindustrializare

    3.1. Dezindustrializare-prin-privatizare

    3.2. Dezvoltare dependentă-prin-dezindustrializare

4. Investiția de capital în dezvoltarea imobiliară din România

    4.1. Condițiile apariției dezvoltării imobiliare

   4.2. Trendurile regimului locativ dirijat de dezvoltarea imobiliară

   4.3. Evoluțiile dezvoltării imobiliare în contexte locale inegale

Încheiere. Contribuția resetării regimului locativ dirijat de dezvoltarea imobiliară la crearea unei alternative socialiste față de capitalism

Locuire și capitalism. Financializarea dezvoltării imobiliare. Există alternativă socialistă? [Enikő Vincze]

Prezentarea include o discuție despre procesul global al financializării dezvoltării imobiliare și a locuirii, arătând care este relația între locuire și capitalism în contextul evoluțiilor regimurilor de acumulare de capital, care sunt caracteristicile capitalismului financializat, capitalismul rezidențial și capitalismul rentier, și ce se întâmplă la intersectarea pieței imobiliare cu piața financiară. A doua parte a prezentării relevă câteva aspecte din complexitatea pieței imobiliare, vorbind despre actori imobilieri, surse ale profitului în dezvoltarea imobiliară și ciclurile imobiliare care, în capitalismul financializat, stau sub influența ciclurilor financiare. La final, dar nu în ultimul rând, autoarea prezintă câteva idei ale unor analiști ce pot fi transpuse într-o viziune socialistă despre definancializarea locuirii.

Anexele prezentării, prin date statistice, discută trei mari întrebări, contribuind și astfel la cunoașterea discursului dominant despre investiții și investiții în sectorul real estate, precum și a evoluției prețurilor de pe piața de locuințe din România în comparație cu alte state membre ale UE.

I. De ce să investești în România? Răspunsul guvernamental

II. De ce să investești în imobiliare în România? Răspunsul unor experți imobiliari

III. Evoluții ale prețurilor de pe piața de locuințe – UE și România

1.Prețuri la locuințe în UE

2.Prețuri, tranzacții, profitabilitate în România

3.Prețuri locuințe în România comparativ cu alte state din ECE

4.Previziuni în 2023 despre piața imobiliară din România

Tipare spațiale de dezvoltare imobiliară în Târgu Jiu [George Iulian Zamfir]

Cu o populație de aproximativ 82 de mii de locuitori la recensământul din 2011, Târgu Jiu, reședința județului Gorj, este al 25-lea oraș ca mărime din țară. Este amplasat în sfera de influență a Craiovei, centrul regional național de sud-est. Poziționarea geo-economică nu îi aduce mari avantaje, fiind lipsit de acces la proiecte de autostradă, șosea expres, aeroport sau cale feroviară de mare viteză. Cu toate acestea, zona urbană Târgu Jiu derulează activitate economică semnificativă în domeniul energetic. Complexul Energetic Oltenia (CEO), producător de energie electrică pe bază de cărbune, este cel mai semnificativ angajator, hidroenergia și extracția de petrol fiind de asemenea prezente în regiune. Economic relevant este faptul că o parte importantă e celorlalte dezvoltări industriale locale a complementat sectorul producției energetice. Precum restul orașelor din România, Târgu Jiu a traversat o etapă a dezindustrializării, cât și o fază ulterioară de reindustrializare. Ansamblul Brâncuși (Masa Tăcerii – Poarta Sărutului – Coloana Infinitului) a fost obiectul unor tentative de rebranduire urbană înspre dezvoltarea domeniului turistic. Aflat acum într-o perioadă de transformare, orașul iese în evidență printr-o piață imobiliară surprinzător de activă. Un dezvoltator imobiliar intervievat descrie problemele de perspectivă ale orașului, în unison cu alte voci intervievate: „La noi în zonă mai sunt venituri de la acest complex energetic. Nu e în poteca nimănui orașul ăsta. Dacă cumva se va ajunge la închiderea complexului, cum s-a întâmplat și cu complexul huilei, și oamenii vor rămâne fără locuri de muncă, nu avem un drum expres, nu avem autostradă, nu are ce să lege”.

Întrebarea centrală a acestui demers este de ce platformele industriale din Târgu Jiu au trecut printr-un grad relativ scăzut de reconversie, în comparație cu alte studii de caz din REDURB cum ar fi Cluj-Napoca sau Brașov? Pentru a răspunde, trebuie să căutăm un răspuns privind dezvoltarea imobiliară generală a orașului.

Răspunsurile tentative la aceste întrebări se bazează pe câteva elemente specifice ale dezvoltării imobiliare din oraș. Pe scurt, acestea sunt: integrarea aproape completă a malului drept al râului Jiu în proiectele din ultimii 10 ani; formarea câtorva zone de dezvoltare rezidențială, în special zona Bicaz; constanța unei cereri relativ crescute de locuințe, în contextul unei oferte până recent stagnante; interesul foarte recent de refuncționalizare a fostelor platforme industriale.

În această lucrare vom prezenta câteva elemente ale politicii urbane, tipuri de proiecte imobiliare și indicatori economici pentru a înțelege complexul de factori care influențează dezvoltarea imobiliară.

Despre dezvoltarea imobiliară în Cluj – între limite și performanță [Marina Mironica]

Platformele industriale dezafectate sunt un element aproape omniprezent în orașele moderne atât în România, cât și în Europa. Procesele economice care au avut loc în Europa de Est după căderea regimurilor comuniste au condus la faptul că fabricile au devenit obiectul privatizărilor masive, în urma reformelor și a rupturilor majore în sistemul economic. Ulterior concurența pe piața liberă, precum și managementul deficitar le-a făcut pe multe dintre ele să își restrângă activitatea treptat sau să falimenteze. Reorganizarea industriei românești și procesul de privatizare sunt mult prea complexe și e nevoie de studii detaliate despre cum au decurs și care au fost factorii care au influențat parcursul. Însă după încetarea activității de producție au existat minim trei modele de evoluție a platformelor industriale: (1) reocuparea spațiilor cu alte activități productive (oficii pentru firme, depozite), activități culturale și sociale (ateliere pentru artiști, spații comunitare), (2) abandonarea clădirilor spre ruinare în lipsă de alternative pentru reutilizarea terenurilor sau (3) dezasamblarea și vinderea pe bucăți a măsurilor de producție. Pentru ultimele două cazuri scopul final fiind dezvoltarea unor complexe imobiliare și financializarea.

La fel ca peste tot în România, dar mai ales în Cluj dinamica economică din prezent și rețelele de afaceri își au originea în acele reforme economice care au avut loc după 1989. Privatizarea întreprinderilor de stat și prezența unei elite locale și regionale care a preluat administrarea fabricilor de stat și a deschis firme private noi, au oferit o continuitate vieții orașului și au valorificat resursele vechiului sistem politic (Petrovici, 2006, Ban, 2014) pentru a pune bazele economiei de piață. Concentrarea eforturilor și deschiderea Băncii Transilvania în oraș, au făcut posibilă acumularea de capital financiar local. A urmat administrația protecționistă de sorginte naționalistă a lui Gheorghe Funar, care conform unor păreri a întârziat dezvoltarea Clujului, conform altora a oferit timp afacerilor locale să se dezvolte independent de capitalul străin, în context de criză economică puternică la nivel de țară. Foarte pe scurt, resursele respective au oferit orașului un punct de pornire în a deveni atrăgător pentru investitorii din vest care au fost atrași de măsurile introduse de primarul Emil Boc, începând cu 2004. Deschiderea orașului către capitalul local și transnațional a continuat prin oferirea de scutiri de taxe și impozite și alte măsuri neoliberale similare introduse prin programul de austeritate (Ban, 2014).

Actuala poziție de capitală regională (economică și simbolică) a Transilvaniei, infrastructura industrială posibil de utilizat și fluxul de resurse financiare și intelectuale provenit din județele vecine a făcut posibilă concentrarea capitalului în Cluj. Datorită caracterului de oraș universitar se creează o piață a forței de muncă atrăgătoare pentru sectorul serviciilor și al industriilor (clasice și IT). Partea cea mai mare a salariaților este angajată la corporații multinaționale și fabrici cu capital străin. Numărului mare de tineri care vin pentru studii universitare și rămân să lucreze aici, completat de muncitorii veniți din județele învecinate exclusiv pentru a munci creează o presiune crescută pe fondul locativ al orașului și pe resursele de infrastructură existente. În acest context orașul devine presat să se extindă către periferie, în anii 2000, de exemplu spre cartierul Bună Ziua și comuna Florești, iar după 2015 spre cartierul Borhanci și comunele Baciu, Apahida și altele. Acest proces s-a adeverit a insuficient planificat, a îngreunat mobilitatea cetățenilor și a scăzut calitatea vieții, dată fiind lipsa de utilități publice și calitatea scăzută a spațiilor private, dar și publice. Direcția dezvoltărilor imobiliare a fost schimbată după 2013 și mai ales după 2015 când prin intermediul noului Plan Urbanistic General mai multe spații neocupate din interiorul orașului au fost incluse în categoria restructurare urbană.

Anume de această dimensiune a dezvoltării imobiliare clujene se ocupă și cercetarea de față – restructurarea platformelor industriale și reurbanizarea prin dezvoltare imobiliară. Dată fiind etapa relativ avansată a dezvoltării orașului Cluj și efervescența cu care se desfășoară proiectele imobiliare se pune întrebarea semnificației acestor procese pentru un oraș de mărime medie în România, țara aflată la periferia estică a capitalismului global. Reurbanizarea și repunerea în circuit a platformelor industriale prin transformarea lor în proiecte imobiliare precum locuințe, birouri sau spații comerciale este un proces complex care contribuie atât la financializarea terenurilor, locuirii, precum și la definirea unor clase sociale cu orizonturi și trasee de viață distincte de ce au cunoscut orașele românești în trecut.

Din punct de vedere metodologic, cercetarea folosește un mix de metode și instrumente, atât calitative – interviuri, ghiduri de analiză a textelor și documentelor, cât și cantitative – statistici solicitate instituțiilor publice, date secundare prelucrate în alte rapoarte și studii. Pentru a obține o imagine cât mai detaliată a transformărilor prin care au trecut fabricile clujene și pentru a reproduce traseul lor de la privatizarea unităților industriale, la transformarea producției industriale, apoi la nenumăratele vânzări și capitalizarea resurselor imobiliare, până la cele mai noi dezvoltări imobiliare și financializarea lor am analizat extrase de carte funciară, hotărâri ale societăților în cauză publicate în Monitorul agenților economici, documentațiile însoțitoare alte PUZ-urilor de reconversie acolo unde ele au fost disponibile, certificatele de urbanism și autorizațiile de construire din baza de date a Primăriei, dar și legislația privind restructurarea și privatizarea întreprinderilor respective. În aceeași măsură am urmărit să fie reprezentate opiniile diverselor persoane, cu diverse funcții și poziții în ce privește reurbanizarea și transformarea siturilor industriale în investiții imobiliare: persoane angajate în diverse departamente le primăriei municipiului Cluj-Napoca, arhitecți universitari și instituționali, persoane angajate la Consiliul Județean Cluj, agenți imobiliari, investitori, persoane angajate la bănci active local, persoane cu expertiză în dezvoltarea urbană, cercetători și cercetătoare, precum și jurnaliști.