Subordinate financialization of real estate development in the semi-peripheries of the global capital. The case of Romania [Ioana Florea & Enikő Vincze]

Paper presented at the XII Portuguese Congress of Sociology organized at Coimbra University with the title: Polarized societies? Challenges for sociology, Session on Classes, inequalities, and public policies – Capitalism and social policies.

Ioana Florea and Enikő Vincze presented some of the REDURB results about the financialization of real estate development in the semiperipheral country of Romania, displaying specific features of subordinate financialization at the level of the country and in two local contexts, i.e., in the second-tier city of Cluj-Napoca and the third-tier city of Bârlad.

Subordinate-financialization_2023.04.05_Conference-Presentation_IF-EV_with-textDownload

One of the ideas of the paper launched for discussion was that the semiperipheries of Southern and Eastern Europe (for example, Portugal and Romania) reveal some similarities and differences in their roles in the global financialization of real estate development, which needs to be studied further.

Conferința “Transformări capitaliste în România: dezvoltare inegală și decalaje sociale”

Evenimentul a fost organizat în 23-24 martie 2023, în cadrul colaborativ a două granturi de cercetare: Muncă precară și locuire periferică, contract 22 din 01/11/2020 (RO-NO-2019-0496) și Formarea claselor sociale și reurbanizare prin dezvoltare imobiliară într-o periferie estică a capitalismului global (PCE 65 din 08/02/2021). Co-organizatorii instituționali ai conferinței au fost: Facultatea de Sociologie și Asistență Socială și Facultatea de Studii Europene din cadrul Universității Babeș-Bolyai.       

Conferința a inclus trei prelegeri și 18 paneluri (A-R) tematice. Echipa proiectului REDURB a realizat una dintre aceste prelegeri, și patru prezentări la Panelul O Dezvoltarea imobiliară capitalistă pe fostele platforme industriale socialiste.   

Prelegere

Enikő Vincze: Dezvoltare inegală în România: condiție și produs al acumulării de capital

Prezentarea se bazează pe teoriile dezvoltării inegale și periferializării multiscalare, dar și pe cercetările mele empirice realizate în România în ultimii 10 ani despre rolul locuirii în economia politică, dezvoltarea imobiliară ca sursa acumulării de capital, și dezvoltare teritorială. Voi vorbi despre dezvoltarea inegală ca o condiție a acumulării de capital din perspectiva transformărilor prin care România a trecut în ultimele decenii, și care i-au alocat un rol în expansiunea teritorială a capitalului ca soluție la crizele create de capitalism. Restructurarea economică prin privatizare și dezindustrializare; refacerea dependenței economice de fluxurile de capital străin; precarizarea și pauperizarea forței de muncă; exploatarea resurselor naturale pentru export în condițiile; privatizarea băncilor și crearea unui sistem financiar pentru profit, susținător al economiei dependente de credit/ îndatorare; deschiderea de locații în România pentru serviciile externalizate (prin outsourcing) ale unor companii multinaționale, mai ales în domeniul tehnologiei informației sunt printre transformările la care voi face referire. Apoi discut despre dezvoltarea inegală ca produs al acumulării de capital, despre cum se orientează capitalul către teritorii și sectoare economice promițătoare de profituri sigure, mari și rapide (de exemple spre locuire și dezvoltare imobiliară) în țările semi-periferice ale capitalismului global financializat, și cum, astfel, creșterea economică se acumulează în anumite teritorii în timp ce altele suferă de dezinvestire. Acest fapt a devenit inevitabil și în România, și pentru că politica de stat a schimbat rolul statului în economie, renunțând la planificarea economică și teritorială în contextul anti-comunismului generalizat. Convingerea mea este, că o analiză critică a transformărilor capitaliste în România trebuie să se canalizeze într-o critică a capitalismului, pentru că România nu este o țară a capitalismului eșuat, ea mai degrabă ilustrează eșecul capitalismului. Susțin, că analizele noastre trebuie să fundamenteze o viziune despre alternativa socialistă la capitalism, încercând să răspund la întrebarea, dacă și cum se pot pune noile contradicții ale capitalismului post-neoliberal de stat militarizat, în slujba realizării socialismului democratic.

Panel O. Dezvoltarea imobiliară capitalistă pe fostele platforme industriale socialiste (moderatoare Enikő Vincze)

O1. Ioana Florea și Mihail Dumitriu: Retrocedări, transformări funciare și dezvoltări imobiliare la margini de orașe mari după 1990

După 1989, schimbarea regimului proprietății a dus treptat la o fragmentare intensivă a terenurilor, care ulterior a pus premisele unei dezvoltări și urbanizări specifice. În același timp, prin descentralizare administrativă, aspecte cheie ale planificării au fost aduse de la nivel central la nivel local și, în plus, au fost delegate unor entități private, reducând rolul administrației publice locale în procesul planificării. Vom ilustra transformările spațiale periurbane ale capitalismului târziu prin cazul Bragadiru, unul dintre orașele nou formate la periferia Bucureștiului, și prin cazul Miroslavei și Copou, aflate în suburbiile Iașiului (al doilea oraș ca populație din România, într-o creștere rapidă). Arătăm utilitatea folosirii într-o astfel de analiză a hărților de cadastru, care relevă structura proprietăților, a imaginilor satelitare, dar și a copiilor de cărți funciare, a datelor despre autorizațiile de construcție și a informațiilor din Monitorul Oficial. Cu o astfel de metodologie, putem evidenția impactul teritorial/ spațial al celor mai importante transformări legate de procesele de urbanizare din ultimele decenii: retrocedările și privatizarea din anii 1990 care au deschis calea pentru remodelarea zonelor periurbane; faptul că localitățile periurbane care s-au aflat în apropierea unui centru regional au avut o transformare distinctă, condusă în principal de interesul speculativ care s-a intensificat în pragul boom-ului imobiliar de la începutul anilor 2000, precum și în ultimii ani. Ceea ce a început ca proces de suburbanizare, a devenit, de multe ori, o urbanizare intensivă, într-un context al unei administrații publice (slăbite) cu idei politico-economice neoliberale. Prezentarea va arăta cum geografia proprietății funciare din Bragadiru, Miroslava și Copou, precum și interesele financiare ale investitorilor, au influențat morfologia spațială locală. Fragmentarea terenurilor și descentralizarea, combinate cu un tip de urbanism neoliberal, au dus la un dezechilibru teritorial: o dezvoltare excesivă și necontrolată, pe de-o parte, subdezvoltare și dezinvestire, pe de alta. Subliniem că aceste rezultate, relevante și pentru alte geografii, nu sunt simple evoluții tehnice, ci alegeri politice influențate de capital.

O2. Ioana Vlad: Constrângeri structurale și narațiuni locale cu privire la reconversia spațiilor industriale din Craiova

Restructurarea economică prin privatizarea industriei, demarată la începutul anilor 1990, este un factor fundamental în înțelegerea transformărilor urbane post-socialiste, care au presupus reconfigurarea spațială a orașului prin reconversia progresivă a fostelor spații de producție privatizate în proiecte de dezvoltare imobiliară. Însă acesta este un proces în care autoritățile locale au avut o marjă limitată de control, pe fondul unui cumul de politici naționale care au dus la redimensionarea sau lichidarea fostelor întreprinderi de stat și la creșterea șomajului. În acest context, autoritățile locale s-au orientat către diverse strategii de creștere a atractivității propriilor orașe, pentru atragerea de resurse (Harvey 1989).  Reconversia spațiilor industriale a fost naturalizată prin discursul obsolescenței (uzurii) funcționale și economice a respectivei infrastructuri (Weber 2002), determinate de schimbări tehnologice și de extinderea organică a orașului. Astfel dezvoltarea imobiliară a fost reprezentată ca o formă de progres, prin regenerare urbană. În același timp, autoritatea publică locală a preluat costurile creării de zone industriale suplimentare la marginea sau în exteriorul orașului și atragerii de investitori pentru contracararea șomajului și a dezindustrializării. Ilustrez aceste procese prin reconstituirea transformării în proiecte de dezvoltare imobiliară a câtorva întreprinderi emblematice din Craiova, precum și printr-o analiză a reprezentării acestor transformări de către o diversitate de actori locali (arhitecți, reprezentanți ai mediului de afaceri, ai autorităților publice locale), bazată pe interviuri, dar și pe declarații publice și dezbateri din cadrul ședințelor de consiliu local.

O3. George Iulian Zamfir: Există o relație între cronologia deindustrializării și nivelul dezvoltării imobiliare din orașele medii? Comparație între Târgu Jiu și Baia Mare

Dezvoltarea teritorială inegală, denumită policentrică în strategiile Ministerului Dezvoltării, avantajează acumularea de capital în marile orașe. Pe măsură ce acestea au devenit scena marilor proiecte de investiții, ansamblurile imobiliare au devenit forma prioritară de depozitare a capitalului surplus. Fostele platforme industriale sunt ținte precise ale investițiilor imobiliare. În cazul orașelor medii nu avem însă disponibile imagini ale acestor doi factori. Această prezentare furnizează câteva elemente pentru o comparație între Baia Mare și Târgu Jiu. Un caracter comun al celor două orașe este istoricul minier. În timp ce extracția și prelucrarea de metale neferoase în Baia Mare a fost sistată complet, Târgu Jiu rămâne centrul de comandă al extracției de cărbuni prin Complexul Energetic Oltenia. În ambele orașe sunt dezvoltate proiecte imobiliare rezidențiale și comerciale, însă cu mici excepții, platformele industriale nu sunt integrate în acest ciclu. În timp ce marea parte a teritoriilor urbane industrializate din Baia Mare este inutilizabilă, inclusiv în sensul conversiei funcționale, din cauza gradului ridicat al poluării solului, cele din Târgu Jiu nu întâmpină aceleași probleme. Însă, supraviețuirea CEO a determinat prelungirea activității unor unități industriale complementare industriei miniere în Târgu Jiu, ceea ce a condus la o dezindustrializare comparativ mai târzie. Prezentarea aduce câteva exemple de foste unități industriale descrise cronologic, după care discută evoluția comparativă a unor indicatori socio-economici privind veniturile și realizarea de locuințe.

O4. Sorin Gog: De la orașul de foc la orașul butic: investiții de capital trans-național în fostele platforme industriale siderurgice

Această prezentare se focalizează pe dezvoltarea capitalistă a zonelor industriale dezafectate din România și analizează strategiile de dezvoltare si regenerare urbană elaborate de autoritățile locale din orașul Resita în vederea atragerii de investitori. Acest oraș a jucat un rol important în industrializarea Banatului și Transilvaniei în perioada Austro-Ungară și mai apoi în România, în mod special odata cu amplul proces de modernizare industrială socialistă. Privatizarea industriei siderugice din anii 90 si reformele neo-liberale au generat un amplu process de dez-industrializare și declin demografic. Cercetarea pe care se bazează această prezentare analizează contextul mai larg de dezvoltare economică regională precum și al strategiilor pe care orașele periferice le articulează în raport cu orașele magnet și polii de creștere economica. Dezvoltarea teritorială inegală și absența unor finanțări publice substanțiale care să susțină dezvoltarea acestor periferii regionale fac ca investițiile de capital trans-național să devină extrem de dezirabile pentru administrațiile locale. Zonele industriale dezafectate creează dificultăți urbanistice majore și marchează viziual și politic un declin al orașului. Însă ele constituie în același timp oportunități de investiție pentru marile fonduri de capital imobiliar care caută să regenereze orașul și să amplifice o creștere economică în vederea creării unei clase de potențiali consumatori. Această prezentare problematizează modul în care politicile de dezvoltare ale orașului vizează preponderent înlocuirea unui oraș muncitoresc cu o viziune menită să consolideze o clasă de mijloc. În acest context cercetarea interoghează relațiile public-privat și încearcă să determine condițiile structurale care facilitează capitalului trans-național investiții massive, generatoare de potențial profit, în cadrul unor orașe periferice.

Dezvoltarea inegală : condiție și produs al acumulării de capital – un studiu de caz privind dezindustrializarea și dezvoltarea imobiliară în România[Enikő Vincze]

Prelegerea se bazează pe teoriile dezvoltării inegale și periferializării multiscalare, precum și pe investigațiile empirice ale autoarei din ultimii 10 ani (Vincze, 2015, 2017, 2019a, 2019b, 2019c, 2020, și în mod particular pe două proiecte de cercetare derulate în prezent: “Muncă precară și locuire periferică. Practicile socio-economice ale romilor din România in contextul relațiilor industriale și dezvoltării teritoriale inegale” (PRECWORK) și „Formarea claselor sociale și reurbanizare prin dezvoltare imobiliară într-o periferie estică a capitalismului global” (REDURB).

CUPRINS

Introducere

1. Trei teze majore despre transformările capitaliste în România

2. Fundamente teoretice pentru analiza dezvoltării inegale

3. Restructurarea economică capitalistă prin dezindustrializare

    3.1. Dezindustrializare-prin-privatizare

    3.2. Dezvoltare dependentă-prin-dezindustrializare

4. Investiția de capital în dezvoltarea imobiliară din România

    4.1. Condițiile apariției dezvoltării imobiliare

   4.2. Trendurile regimului locativ dirijat de dezvoltarea imobiliară

   4.3. Evoluțiile dezvoltării imobiliare în contexte locale inegale

Încheiere. Contribuția resetării regimului locativ dirijat de dezvoltarea imobiliară la crearea unei alternative socialiste față de capitalism

Prelegere_EV-conf_transformari-capitaliste-in-RO-24martie2023-2Download

Locuire și capitalism. Financializarea dezvoltării imobiliare. Există alternativă socialistă? [Enikő Vincze]

Prezentarea include o discuție despre procesul global al financializării dezvoltării imobiliare și a locuirii, arătând care este relația între locuire și capitalism în contextul evoluțiilor regimurilor de acumulare de capital, care sunt caracteristicile capitalismului financializat, capitalismul rezidențial și capitalismul rentier, și ce se întâmplă la intersectarea pieței imobiliare cu piața financiară. A doua parte a prezentării relevă câteva aspecte din complexitatea pieței imobiliare, vorbind despre actori imobilieri, surse ale profitului în dezvoltarea imobiliară și ciclurile imobiliare care, în capitalismul financializat, stau sub influența ciclurilor financiare. La final, dar nu în ultimul rând, autoarea prezintă câteva idei ale unor analiști ce pot fi transpuse într-o viziune socialistă despre definancializarea locuirii.

EV-VIS-piata-imobiliara2_jan2023Download

Anexele prezentării, prin date statistice, discută trei mari întrebări, contribuind și astfel la cunoașterea discursului dominant despre investiții și investiții în sectorul real estate, precum și a evoluției prețurilor de pe piața de locuințe din România în comparație cu alte state membre ale UE.

I. De ce să investești în România? Răspunsul guvernamental

II. De ce să investești în imobiliare în România? Răspunsul unor experți imobiliari

III. Evoluții ale prețurilor de pe piața de locuințe – UE și România

1.Prețuri la locuințe în UE

2.Prețuri, tranzacții, profitabilitate în România

3.Prețuri locuințe în România comparativ cu alte state din ECE

4.Previziuni în 2023 despre piața imobiliară din România

Tipare spațiale de dezvoltare imobiliară în Târgu Jiu [George Iulian Zamfir]

Cu o populație de aproximativ 82 de mii de locuitori la recensământul din 2011, Târgu Jiu, reședința județului Gorj, este al 25-lea oraș ca mărime din țară. Este amplasat în sfera de influență a Craiovei, centrul regional național de sud-est. Poziționarea geo-economică nu îi aduce mari avantaje, fiind lipsit de acces la proiecte de autostradă, șosea expres, aeroport sau cale feroviară de mare viteză. Cu toate acestea, zona urbană Târgu Jiu derulează activitate economică semnificativă în domeniul energetic. Complexul Energetic Oltenia (CEO), producător de energie electrică pe bază de cărbune, este cel mai semnificativ angajator, hidroenergia și extracția de petrol fiind de asemenea prezente în regiune. Economic relevant este faptul că o parte importantă e celorlalte dezvoltări industriale locale a complementat sectorul producției energetice. Precum restul orașelor din România, Târgu Jiu a traversat o etapă a dezindustrializării, cât și o fază ulterioară de reindustrializare. Ansamblul Brâncuși (Masa Tăcerii – Poarta Sărutului – Coloana Infinitului) a fost obiectul unor tentative de rebranduire urbană înspre dezvoltarea domeniului turistic. Aflat acum într-o perioadă de transformare, orașul iese în evidență printr-o piață imobiliară surprinzător de activă. Un dezvoltator imobiliar intervievat descrie problemele de perspectivă ale orașului, în unison cu alte voci intervievate: „La noi în zonă mai sunt venituri de la acest complex energetic. Nu e în poteca nimănui orașul ăsta. Dacă cumva se va ajunge la închiderea complexului, cum s-a întâmplat și cu complexul huilei, și oamenii vor rămâne fără locuri de muncă, nu avem un drum expres, nu avem autostradă, nu are ce să lege”.

Întrebarea centrală a acestui demers este de ce platformele industriale din Târgu Jiu au trecut printr-un grad relativ scăzut de reconversie, în comparație cu alte studii de caz din REDURB cum ar fi Cluj-Napoca sau Brașov? Pentru a răspunde, trebuie să căutăm un răspuns privind dezvoltarea imobiliară generală a orașului.

Răspunsurile tentative la aceste întrebări se bazează pe câteva elemente specifice ale dezvoltării imobiliare din oraș. Pe scurt, acestea sunt: integrarea aproape completă a malului drept al râului Jiu în proiectele din ultimii 10 ani; formarea câtorva zone de dezvoltare rezidențială, în special zona Bicaz; constanța unei cereri relativ crescute de locuințe, în contextul unei oferte până recent stagnante; interesul foarte recent de refuncționalizare a fostelor platforme industriale.

În această lucrare vom prezenta câteva elemente ale politicii urbane, tipuri de proiecte imobiliare și indicatori economici pentru a înțelege complexul de factori care influențează dezvoltarea imobiliară.

REDURB-Trenduri-spatiale-de-dezvoltare-imobiliara-in-Targu-JiuDownload

Despre dezvoltarea imobiliară în Cluj – între limite și performanță [Marina Mironica]

Platformele industriale dezafectate sunt un element aproape omniprezent în orașele moderne atât în România, cât și în Europa. Procesele economice care au avut loc în Europa de Est după căderea regimurilor comuniste au condus la faptul că fabricile au devenit obiectul privatizărilor masive, în urma reformelor și a rupturilor majore în sistemul economic. Ulterior concurența pe piața liberă, precum și managementul deficitar le-a făcut pe multe dintre ele să își restrângă activitatea treptat sau să falimenteze. Reorganizarea industriei românești și procesul de privatizare sunt mult prea complexe și e nevoie de studii detaliate despre cum au decurs și care au fost factorii care au influențat parcursul. Însă după încetarea activității de producție au existat minim trei modele de evoluție a platformelor industriale: (1) reocuparea spațiilor cu alte activități productive (oficii pentru firme, depozite), activități culturale și sociale (ateliere pentru artiști, spații comunitare), (2) abandonarea clădirilor spre ruinare în lipsă de alternative pentru reutilizarea terenurilor sau (3) dezasamblarea și vinderea pe bucăți a măsurilor de producție. Pentru ultimele două cazuri scopul final fiind dezvoltarea unor complexe imobiliare și financializarea.

La fel ca peste tot în România, dar mai ales în Cluj dinamica economică din prezent și rețelele de afaceri își au originea în acele reforme economice care au avut loc după 1989. Privatizarea întreprinderilor de stat și prezența unei elite locale și regionale care a preluat administrarea fabricilor de stat și a deschis firme private noi, au oferit o continuitate vieții orașului și au valorificat resursele vechiului sistem politic (Petrovici, 2006, Ban, 2014) pentru a pune bazele economiei de piață. Concentrarea eforturilor și deschiderea Băncii Transilvania în oraș, au făcut posibilă acumularea de capital financiar local. A urmat administrația protecționistă de sorginte naționalistă a lui Gheorghe Funar, care conform unor păreri a întârziat dezvoltarea Clujului, conform altora a oferit timp afacerilor locale să se dezvolte independent de capitalul străin, în context de criză economică puternică la nivel de țară. Foarte pe scurt, resursele respective au oferit orașului un punct de pornire în a deveni atrăgător pentru investitorii din vest care au fost atrași de măsurile introduse de primarul Emil Boc, începând cu 2004. Deschiderea orașului către capitalul local și transnațional a continuat prin oferirea de scutiri de taxe și impozite și alte măsuri neoliberale similare introduse prin programul de austeritate (Ban, 2014).

Actuala poziție de capitală regională (economică și simbolică) a Transilvaniei, infrastructura industrială posibil de utilizat și fluxul de resurse financiare și intelectuale provenit din județele vecine a făcut posibilă concentrarea capitalului în Cluj. Datorită caracterului de oraș universitar se creează o piață a forței de muncă atrăgătoare pentru sectorul serviciilor și al industriilor (clasice și IT). Partea cea mai mare a salariaților este angajată la corporații multinaționale și fabrici cu capital străin. Numărului mare de tineri care vin pentru studii universitare și rămân să lucreze aici, completat de muncitorii veniți din județele învecinate exclusiv pentru a munci creează o presiune crescută pe fondul locativ al orașului și pe resursele de infrastructură existente. În acest context orașul devine presat să se extindă către periferie, în anii 2000, de exemplu spre cartierul Bună Ziua și comuna Florești, iar după 2015 spre cartierul Borhanci și comunele Baciu, Apahida și altele. Acest proces s-a adeverit a insuficient planificat, a îngreunat mobilitatea cetățenilor și a scăzut calitatea vieții, dată fiind lipsa de utilități publice și calitatea scăzută a spațiilor private, dar și publice. Direcția dezvoltărilor imobiliare a fost schimbată după 2013 și mai ales după 2015 când prin intermediul noului Plan Urbanistic General mai multe spații neocupate din interiorul orașului au fost incluse în categoria restructurare urbană.

Anume de această dimensiune a dezvoltării imobiliare clujene se ocupă și cercetarea de față – restructurarea platformelor industriale și reurbanizarea prin dezvoltare imobiliară. Dată fiind etapa relativ avansată a dezvoltării orașului Cluj și efervescența cu care se desfășoară proiectele imobiliare se pune întrebarea semnificației acestor procese pentru un oraș de mărime medie în România, țara aflată la periferia estică a capitalismului global. Reurbanizarea și repunerea în circuit a platformelor industriale prin transformarea lor în proiecte imobiliare precum locuințe, birouri sau spații comerciale este un proces complex care contribuie atât la financializarea terenurilor, locuirii, precum și la definirea unor clase sociale cu orizonturi și trasee de viață distincte de ce au cunoscut orașele românești în trecut.

Din punct de vedere metodologic, cercetarea folosește un mix de metode și instrumente, atât calitative – interviuri, ghiduri de analiză a textelor și documentelor, cât și cantitative – statistici solicitate instituțiilor publice, date secundare prelucrate în alte rapoarte și studii. Pentru a obține o imagine cât mai detaliată a transformărilor prin care au trecut fabricile clujene și pentru a reproduce traseul lor de la privatizarea unităților industriale, la transformarea producției industriale, apoi la nenumăratele vânzări și capitalizarea resurselor imobiliare, până la cele mai noi dezvoltări imobiliare și financializarea lor am analizat extrase de carte funciară, hotărâri ale societăților în cauză publicate în Monitorul agenților economici, documentațiile însoțitoare alte PUZ-urilor de reconversie acolo unde ele au fost disponibile, certificatele de urbanism și autorizațiile de construire din baza de date a Primăriei, dar și legislația privind restructurarea și privatizarea întreprinderilor respective. În aceeași măsură am urmărit să fie reprezentate opiniile diverselor persoane, cu diverse funcții și poziții în ce privește reurbanizarea și transformarea siturilor industriale în investiții imobiliare: persoane angajate în diverse departamente le primăriei municipiului Cluj-Napoca, arhitecți universitari și instituționali, persoane angajate la Consiliul Județean Cluj, agenți imobiliari, investitori, persoane angajate la bănci active local, persoane cu expertiză în dezvoltarea urbană, cercetători și cercetătoare, precum și jurnaliști.

Despre-dezvoltarea-imobiliara-in-Cluj-intre-limite-si-performantaDownload

Dezvoltare imobiliară vs. planificare strategică – efecte în Bragadiru [Mihail Dumitriu]

Cazul Bragadiru, deși atipic în cadrul proiectului REDURB, arată un model de transformare imobiliară specific unora dintre localitățile din jurul Bucureștiului, și, probabil, din jurul orașelor poli de dezvoltare regională. Astfel că a apărut necesitatea de a înțelege dinamica/evoluția imobiliară a cazului de studiu în contextul rețelei de localități, a mobilității teritoriale, a migrației populației, a contextului administrativ și legislativ și al planificării strategice urbane și teritoriale.

Bragadiru nu a avut o dezvoltare industrială la amploarea altor orașe studiate (fabricile de spirt, de margarină, de nutrețuri combinate sau fabricile dezvoltate după 1989 au fost de dimensiuni relativ mici, iar forța de muncă s-a îndreptat către servicii), dar a avut o rezervă importantă de teren agricol – 1745 ha, reprezentând 70% din suprafața localității în anul 2005-2006, atunci când comuna a fost transformată în oraș.

2001(Google Earth) și 2022 (ANCPI)
  • 2002
  • 2005
  • 2007
  • 2011
  • 2022
  • 2001
  • 2008
  • 2015
  • 2022

Încercăm să determinăm cum a fost planificarea strategică urbană folosită în evoluția spațial-funcțională a orașului/ care sunt mecanismele care au produs transformarea

ce rol a jucat desființarea CAPurilor și retrocedarea terenurilor acestora în economia locală și regională/ cum putem compara fragmentarea terenurilor cu procese de dezindustrializare

și cum sunt abordate în documentele de planificare strategică transformările imobiliare.

note-explicative-BragadiruDownload

Financializarea dezvoltării imobiliare: actori și sectoare. Ilustrare prin exemple din orașul Cluj [Enikő Vincze]

Fenomenul financializării locuirii și dezvoltării imobiliare a atras atenția analiștilor în jurul și după criza financiară din 2007-2010 generată de criza imobiliară (Aalbers, 2008; Lees, Slater, & Wyly, 2008). Cea din urmă a explodat din suprasolicitarea sistemului de creditare menit să susțină de-a lungul anilor cererea de locuințe în pofida creșterii prețurilor și reducerea capacității de cumpărare a populației, sau din fenomenul cumpărării de locuințe, din lipsa altor alternative, prin îndatorare. Tema a devenit o preocupare și din perspectiva dezvoltării inegale în relația dintre țările centrale și (semi)periferice (Gabor 2012, 2013, 2018; Painceira 2008; Rodrigues, Sandos & Teles 2016; Pósfai & Nagy 2017; Büdenbender & Aalbers 2019), financializarea subordonată ajungând să fie adresată ca manifestare a vechiului fenomen al dezvoltării inegale și combinate (Fernandez & Aalbers 2019). Acesta este contextul analitic în care ne propunem să situăm studiul REDURB despre financializarea dezvoltării imobiliare în România, contribuția noastră fiind aceea de a o problematiza în legătură cu transformarea fostelor platforme industriale în locații ale noilor dezvoltări imobiliare. … În secțiunea III a lucrării de față ilustrez aceste evoluții prin listarea actorilor imobiliari și sectoarele în care acestea operează în orașul Cluj, unul dintre centrele urbane alese ca locații pentru studiile de caz REDURB.     

Contextul imediat mai larg al problematizării temei în orașele REDURB este cel al financializării dezvoltării imobiliare din România situată la semi-periferia capitalismului global. Contribuția noastră la această abordare constă și în faptul că interpretăm relațiile centru-periferie la diverse scale: prin adresarea dezvoltării și financializării dezvoltării imobiliare inegale, dincolo de relația național-global, ne preocupă și relația dintre diferite orașe plasate în poziții centrale și periferice la nivelul României. Aceste orașe sunt integrate de pe poziții și prin roluri diferite în piața imobiliară din țară, precum cea din urmă este integrată în piețele globale din rolurile pe care periferiile le joacă în general pe scena dezvoltării imobiliare și financializării acestora. … După orașul capitală (omis din eșantionul de localități REDURB tocmai datorită marilor discrepanțe între el și restul teritoriului național), din această competiție (în comparație nu doar cu orașele noastre mici, precum Bragadiru, Reșița, Tg. Jiu sau Bragadiru, ci și cu centrele urbane regionale Brașov, Craiova și Iași, alese și ele pentru cercetarea REDURB), Cluj-Napoca a devenit câștigătorul acestei competiții, care, însă continuă mai departe. În concluziile lucrării de față sintetizez argumentele care susțin ideea transformării orașului Cluj în cel mai avansat caz al financializării dezvoltării imobiliare, iar în Anexele sale prezint date statistice prin câțiva indicatori folosiți de obicei în măsurarea acestui fenomen, dar și aprecieri narative din partea unor dezvoltatori, investitori și agenții imobiliari care ne arată, printre altele, cum se construiește brandul Clujului ca oraș în care merită să investești.

Financializarea-dezvoltarii-imobiliare_exemple-din-Cluj-Napoca_EV_dec2022Download

Cuprinsul lucrării:

I. Condițiile de posibilitate ale apariției și financializării dezvoltării imobiliare – considerente naționale și globale generale. 2

II. Despre financializarea dezvoltării imobiliare. 6

III. Actori ai dezvoltării imobiliare financializate din Cluj-Napoca și sectoarele în care activează. 12

1.      Firme cu capital românesc care au investit în noi construcții rezidențiale sau cu funcțiuni mixte pe foste platforme industriale. 13

2.      Clădiri comerciale din sectorul retail, realizate de firme cu capital românesc. 14

3.      Companii de retail cu capital străin  14

4.      Firme cu capital străin, în domeniul construcțiilor rezidențiale pe foste platforme industriale. 14

5.      Clădiri de birouri realizate și închiriate de firme de investiții 15

6.      Firme faimoase cu capital străin, chiriașe în clădiri de birouri 15

7.      Mari tranzacții realizate în orașul Cluj de către fonduri de investiții 15

8.      Investitori instituționali cu activitate imobiliară. 17

9.      Fonduri de investiții ale băncilor – cu active din zona imobiliară. 19

IV. Concluzii. De ce este Cluj-Napoca cazul financializării avansate a dezvoltării imobiliare. 20

BIBLIOGRAFIE. 21

ANEXE. 23

1.      Date statistice privind aspecte ale financializării dezvoltării imobiliare în Cluj-Napoca. 23

2.      Construirea brandului de Cluj ca oraș în care merită să investești în imobiliare. 38

3.      De ce și cum să investești în imobiliare în România?. 43

Dezvoltarea imobiliară într-un „second tier city” de la granița Uniunii Europene: Iași [Livia Pancu și Ioana Florea]

În cercetarea noastră de teren am putut delimita trei mari perioade în dezvoltare a capitalului imobiliar-financiar în orașul Iași, așa cum se găsește el în prezent. Această periodizare laxă este probabil comună tuturor studiilor de caz în fosta Europă de Est, în condițiile trecerii de la un regim al proprietății de stat la regimul proprietății private, cu excepția ultimei care poate fi conectată cu regimul geopolitic și logistic afirmat public în urma izbucnirii conflictului din Ucraina. …

Până recent, pătrunderea lentă a capitalului în zona de Nord – Est a României a fost justificată neoficial prin incapacitatea administrațiilor locale, județene și regionale de a oferi condiții optime/ stabile pentru investitori. Lipsa autostrăzilor în toată regiunea Moldovei a fost în permanență principalul argument. Totuși, în condițiile izbucnirii unui război (așteptat) la graniță, Iașiul pare noua destinație din Est. Marile lucrări de infrastructură publică (A8, noul terminal al aeroportului Iași), precum și marile proiecte private de imobiliare Silk District (Prime Kapital), Palas 2 și Palas (Iulius
Grup/ Atteburry Europe) – proiectează în viitor posibilitatea stabilizării capitalului, nicidecum o situație nesigură, vecină războiului. La aceasta se mai adaugă și importanța logistică a regiunii, în principal în sectorul agricol.

Dezvoltarea-imobiliara-de-la-granita-UE-IasiDownload

Lucrarea este structurată în următoarele capitole:

A. Rezumat al studiului de caz

B. Tipurile de date pe care le-am cules și principalele observații preliminare

  1. Vizite de teren în toate zonele orașului
  2. Materiale de presă
  3. Anunțuri și reclame ale proiectelor de dezvoltare imobiliară rezidențială în Iași și în
    localitățile limitrofe (zona metropolitană)
  4. Extrase de cărți funciare
  5. Primul concurs internațional de arhitectură la Iași
  6. Interviuri și date statistice – în încercarea schițării unei cronologii a dezvoltării imobiliare la

Reconversia spațiilor industriale din Craiova [Ioana Vlad]

În materialul de față expun parcursul câtorva întreprinderi considerate emblematice pentru industria craioveană, urmărind transformarea lor din spații de producție în dezvoltări imobiliare comerciale sau rezidențiale, în paralel cu evoluția discursurilor despre dezvoltarea orașului ale reprezentanților autorității locale, dar și ale altor actori semnificativi în acest proces (arhitecți, reprezentanți ai mediului de afaceri local).
Pentru reconstituirea traseului acestor spații industriale am folosit extrase de carte funciară, hotărâri ale societăților în cauză publicate în Monitorul agenților economici, documentațiile însoțitoare alte PUZ-urilor de reconversie acolo unde ele au fost disponibile, certificatele de urbanism și autorizațiile de construire din baza de date a Primăriei, dar și legislația privind restructurarea și privatizarea întreprinderilor respective. În pofida acestei munci reconstitutive, persistă ca limită a materialului de față dificultatea de a determina combinația exactă de variabile care a dus la dezvoltarea imobiliară a unui fost spațiu industrial într-un moment particular, căci cronologia privatizării a fost un factor necesar și determinant, însă nu singular.

Reconversia-spatiilor-industriale-din-CraiovaDownload

Analiza preliminară este structurată în următoarele secțiuni:

  • ”Electroputere era sufletul nostru”
  • Pan Group, de la exemplu de succes în diversificarea producției, la exemplu de succes în regenerarea fostelor spații industriale
  • Uzina 7 noiembrie
  • Devalorizare și distrugere creativă
  • Competiție inter-urbană și strategii de guvernanță antreprenorială
  • Concluzii preliminare