Primul an al cercetării “Formarea claselor sociale și reurbanizare prin dezvoltare imobiliară într-o periferie estică a capitalismului global” (2021-2023) a fost dedicat investigațiilor empirice în cele 8 orașe selectate din România pentru studiu  incluzând orașele magnet regionale (Cluj, Iași, Brașov, Craiova), municipiile mici (Reșita, Tg. Jiu, Bârlad) și un oraș nou creat în extensia capitalei (Bragadiru).

Aparținând unor regiuni de dezvoltare divergente (unele în revenire din crizele ciclice de după 1990, altele afectate în continuare de tendința declinului de toate felurile), orașele noastre se află în stadii diferite ale transformării vechilor platforme industriale (privatizate și falimentate) în noi dezvoltări imobiliare aducătoare de profit investitorilor. Lideri în afișarea unor astfel de schimbări sunt orașele regionale, urmate de Reșița și Bârlad unde am putut observa proiecte imobiliare de acest gen începute de curând, în timp ce în Tg. Jiu – chiar dacă găzduiește câteva noi ansambluri de locuințe -, și în Bragadiru – în ciuda boom-ului său rezidențial – nu s-a dat încă startul regenerării zonelor industriale în această direcție.

Putem surprinde diversitatea acestor orașe și prin numărul total de locuințe terminate și numărul autorizațiilor de construire eliberate pe teritoriile lor. Totodată, ca o regulă trans-locală (națională), precum arată figura de mai jos, cel puțin din a doua jumătate a anilor 1990 foarte puține locuințe noi au fost construite din fonduri publice, acest fenomen fâcând parte din procesul creării pieței de locuințe după destrămarea socialismului. Tabelul și graficele inserate aici au fost realizate de autoare pe baza datelor preluate de pe platforma Tempo Online a Institutului Național de Statistică.

Dintre orașele mici, în perioada 1990-2020 în Tg. Jiu s-au construit cele mai multe locuințe cu excepția anilor 2007, 2010 și 2011, când acesta a fost depășit de Bârlad. Cazul Bragadiru este excepțional, aici pornind un boom imobiliar chiar înainte de criza anterioară, capacitatea de noi construcții de locuințe potolindu-se între 2010-2014, pentru ca apoi să explodeze din nou după 2015, depășind, de exemplu, în 2019 și 2020 chiar și municipiul Craiova. În categoria municipiilor mari Cluj-Napoca este lider din acest punct de vedere, fiind depășit doar de câteva ori în această perioadă de Brașov sau Iași.

În ceea ce privește numărul autorizațiilor de construire, figura de mai jos ne arată că în etapa pentru care avem date, Clujul și Târgu Jiul conduc în categoria tipurilor lor de orașe, dar și că în fiecare localitate a fost o creștere lentă din 2002 încoace, cunoscând o sporire între 2006-2008, apoi o reducere, urcând din nou după 2013, dar rămânând cam la același nivel local cu excepția exploziei numărului de autorizații în Cluj-Napoca în 2016. În 2020, față de anul anterior, observăm o reducere a numărului de autorizații de construire emise în jumătate dintre localitățile noastre (și anume în Brașov, Craiova, Iași și Tg. Jiu).

Proiectul nostru studiază procesul de transformare din foste platforme industriale în dezvoltări imobiliare ca un exemplu al trecerii de la ciclul primar la ciclul secundar al capitalului (Harvey) sau al schimbării regimului acumulării de capital (Aalbers). Ne interesează cum se manifestă acest trend global în contextul transformării socialismului de stat în capitalism neoliberal, precum și cum se leagă, temporal și spațial, localul de global din acest punct de vedere, dar și industria construcțiilor (ca sector al economiei productive) de noul regim al extragerii profitului din financializarea mediului construit.

În anul 2021, în fiecare oraș încă am putut observa ruine ale industriilor socialiste, dar peste tot se văd sau se promit semne ale acumulării de capital din rămășițele vechiului regim: cu cât orașul devine mai atractiv pentru actorii imobiliari sau cu cât acesta se apropie de o penurie de terenuri, cu atât mai puternic se face uz de patrimoniul industrial local cu scopul dezvoltării imobiliare.

Această formă a acumulării prin deposedare se justifică prin discursul “regenerării urbane”. După cei 30 de ani ai dezindustrializării, puține platforme produc bunuri similare cu cele făcute dinainte de 1990 (dar, desigur, și ele doar într-un grad foarte restrâns); în câteva cazuri, vechile hale de producție aduc profit noilor proprietari prin închirierea acestora unei multitudini de firme mici active în alte domenii; multe fabrici există încă în stadii diverse ale stării de post-fier-vechi sau de “ca după război”, precum spun oamenii locului; dar – în funcție de efervescența imobiliară din oraș – unele au fost deja demolate sau restructurate, spațiile lor fiind ocupate de blocurile, centrele comerciale sau clădirile de birouri realizate de afaceriști imobiliari. Primăriile orașelor subdezvoltate din punct de vedere imobiliar aspiră la “magnetismul” orașelor mari, în timp ce – în grade diferite – cele din urmă combină guvernanța antreprenorială de atragere a investitorilor (imobiliari) cu retorici ce sugerează că ele încearcă să contrabalanseze presiunea venită din partea dezvoltatorilor sau că vor o “regenerare urbană” măcar un pic mai verde, toate astea în condițiile dominației planificării urbane privatizate. Oricum ar fi, este clar că dezvoltarea imobiliară este factor puternic în re-urbanizarea curentă peste tot în lume, în România ea fiind atât un produs al demantelării socialismului de stat, cât și un motor al capitalismului financializat. Cercetarea noastră își propune să descrie acest fenomen, dar și condițiile politico-economice care au făcut posibilă apariția lui, precum și efectele sale spațiale, economice și sociale.

Perioada muncii noastre de teren din acest an a inclus trei mari ipostaze ale cercetării empirice:

  • Deplasări în localitățile selectate, care au fost de două feluri:
    • vizite exploratorii (primele vizite cu ocazia cărora cercetătorii au făcut tururi prin orașe pentru a identifica la fața locului foste fabrici și noi dezvoltări imobiliare, și a le imortaliza în fazele în care sunt prin fotografii);
    • deplasări cu scopul realizării primelor seturi de interviuri în toate cele 8 orașe cu angajați în aparatura administrației locale sau cu aleși locali, cu dezvoltatori și agenți imobiliari, cu foști sau actuali arhitecți și urbaniști (ne-am propus ca în această etapă să facem un minim de câte 5 interviuri/ oraș, ele continuând a se realiza și în 2022; în fapt, în total, am adunat peste 80 de interviuri și discuții informale).
  • Documentări din alte surse decât terenul, despre foste fabrici și noi dezvoltări imobiliare, printre ele pagini de internet ale dezvoltatorilor și ansamblurilor imobiliare, planuri urbanistice (PUG și PUZ) și strategii de dezvoltare consacrate de autoritățile administrațiilor publice locale, jurnalism de investigație pe temele privatizării și dezvoltării imobiliare, diverse hărți, alte studii.
  • Scrierea unor note de teren pe fiecare oraș, utilizând observațiile și fotografiile noastre făcute în această vară de-a lungul tururilor de oraș exploratorii, dar și discuțiile preliminare pe teren, precum și, desigur, informații extrase din procesul de documentare din alte surse decât cele de teren.

Firul roșu al interviurilor noastre este cel al interogării rolului dezvoltării imobiliare în alte procese ale economiei politice contemporane capitaliste, cum ar fi: transformarea spațială a orașului (planificare urbană, reconfigurarea cartierelor, utilizarea vechiului patrimoniu industrial, discrepanțe teritoriale, probleme de mobilitate); mediul de afaceri implicat în dezvoltarea imobiliară (dezvoltatori imobiliari, agenții imobiliare, firme de arhitectură, constructori, bănci); transformarea socială a orașului (schimbare de populație, noi inegalități socio-spațiale); economia orașului (dezvoltarea imobiliară întrepătrunsă cu alte investiții private, contribuția sa la economia locală); atractivitatea orașului față de și competiția cu alte orașe (în ce constă, cum se crează, ce efecte are). Aceste interviuri urmează să fie analizate în următoarele luni, prelucrarea lor nefiind un obiectiv urmărit în această fază a cercetării.

Bibliografie selectivă

David Harvey (1978): The urban process under capitalism: a framework for analysis, IJURR, Volume2, Issue1-3, Pages 101-131, https://doi.org/10.1111/j.1468-2427.1978.tb00738.xCitations: 491

David Harvey (2004): The Urbanization of Capital. Actuel Marx, Volume 35, Issue 1, pages 41-70

Brett Christophers (2011): Revisiting the Urbanization of Capital. Annals of the Association of American Geographers, Volume 101, Issue 6, Pages 1347-1364, https://doi.org/10.1080/00045608.2011.583569

Annelore Hofman and Manuel B. Aalbers (2019): A finance- and real estate-driven regime in the United Kingdom, Geoforum, Volume 100, Pages 89-100, https://doi.org/10.1016/j.geoforum.2019.02.014

Manuel Aalbers (2019): Financial Geographies of Real Estate Development and the City. A literature review, Financial Geographies Working Paper #21

Rodrigo Fernandez and Manuel B. Aalbers (2016): Financialization and housing: Between globalization and Varieties of Capitalism, Competition and Change, Vol 20, Issue 2, Pages 71-88, https://doi.org/10.1177/1024529415623916