Note de teren Iași [Ioana Florea & Livia Pancu]

Iasiul este al doilea oras din tara dupa marimea populatiei. Mai mult, este unul dintre putinele orase a caror populatie a crescut in ultimele decenii. De asemenea, localitatile limitrofe au devenit tot mai populate in ultimii ani. Dar Iasiul nu a fost mereu asa, la ultimul recensamant din anul 2011 nefiind in fruntea clasamentului. Cateva procese de transformare urbana au avut loc de atunci si au dus la aceasta situatie, printre care: finalizarea unei mari dezvoltari imobiliare in centrul orasului, chiar in anii de austeritate de dupa criza din 2008; cresterea pietei imobiliare locale, pe acest prim val; dezvoltarea industriei ITC si outsourcing, odata cu cresterea economica inceputa in anii 2014-2015; un val de migratie din Republica Moldova. Cu toate acestea, in anul 2019, care a fost un an record pentru constructia si livrarea de locuinte noi (la un nivel national similar anului de boom imobiliar pre-criza din 2008), Iasiul se afla in plutonul oraselor care livrau peste 1000 de locuinte, alaturi de Brasov, Sibiu, Bragadiru, Craiova, Oradea, dar la distanta mare de Constanta, Timisoara, Cluj-Napoca (cu peste 4000 locuinte livrate) si Bucuresti (cu circa 14.000 locuinte livrate, conform datelor Profit.ro https://www.profit.ro/povesti-cu-profit/real-estate-constructii/sectorul-rezidential-va-incheia-2019-cu-cele-mai-bune-rezultate-din-istoria-moderna-19194497). Ceea ce ne arata ca este in continuare presiune de crestere a pietei rezidentiale in Iasi, dupa cum vedem in multitudinea de proiecte imobiliare in dezvoltare si dupa cum au spus mai multe persoane si in interviurile noastre.

1. Regenerare in centrul orasului

Desi in anul 2009 Iasiul a cunoscut un boom al constructiei imobiliare, acesta a fost inghetat de criza si austeritate. Un singur mare proiect a continuat in centrul orasului, beneficiind de o suprafata mare de teren data in concesiune de primarie – pe locul fostului strand municipal. Avand aceasta resursa uriasa de teren central la un pret foarte mic, proiectul Palas a cuprins o zona ampla de retail, cladiri de birouri, parcare subterana acoperita de insule de spatiu verde. A fost si este in continuare prezentat ca un proiect de regenerare urbana, care din anul 2012, de cand a fost deschis, a atras milioane de vizite anual si a schimbat fata orasului (dupa cum spune chiar site-ul proiectului https://palasiasi.ro). 

Intr-adevar, interesul imobiliar pentru Iasi a inceput sa creasca de atunci, precum si preturile. Transformarea fostelor zone de productie din Iasi in terenuri pentru investitii imobiliare vine pe fondul (si in urma) acestui prim proiect amplu de regenerare urbana, care a avut acces la resursele necesare pentru a avea succes in ciuda austeritatii din perioada 2009-2012. 

In prezent, este in contructie si complexul Palas 2, tot ca un proiect de regenerare urbana in zona centrala, cu birouri si rezidentiale, pe principiul unui “campus” pentru mari firme multinationale.

2. Zona de nord / nord-vest

Zona Copou a fost mereu o zona apreciata si dorita, din cauza existentei aici a singurului parc mare din oras. Chiar si in anii 2000, aici s-au construit locuinte mai scumpe decat in restul orasului. In prezent, in capatul dealului, pe Aleea Mihail Sadoveanu, sunt construite si se construiesc in continuare cateva proiecte de blocuri pentru segmentele superioare ale pietei imobiliare: Royal Town Copou, Rasarit de Soare Copou, Mon Jardin Copou, Copou Garden Residence, Greenfield Copou Residence, Park Residence, Inamstro sau Azimut, Carol Residence. Acestea sunt pe locul fostei Statiuni de Cercetari pentru Viticultura si Vinificatie care, alaturi de Combinatul Viticol, apareau inca pe harta publicata de Primaria Iasi in anul 2016.

3. Zona de est – zona industriala

Zona de est a orasului a fost dezvoltata ca o ampla zona industriala incepand din anii 1960, deservita de cale ferata, sosele si linie de tramvai. Intre Bulevardul Primaverii la vest, malul Bahluiului la nord, calea ferata in sud, si Soseaua Iasi-Tomesti in est, au functionat zeci de fabrici: mobila, caramida, bere, ulei, paine, bauturi racoritoare, tesatura, tricotaje, otel etc. Tot aici au fost (si unele au ramas) licee si colegii industriale, precum si camine si cantine.  

In prezent, aici am putut observa 4 tipuri diferite de dezvoltare imobiliara pe locul fostelor zone de productie.

Primul tip de dezvoltare este Fabrica de Bere (construita in 1977, parte a aceleiasi companii in care functiona Fabrica de Bere Veche, in Pacurari), care ar fi putut sa fie un exemplu reusit de privatizare, dar a fost falimentata inainte de anii 2000. Pe locul ei, este deja construit un complex rezidential, Conest Grand Residence (3 blocuri, 460 de apartamente) dezvoltat de firma Conest, cea mai mare firma de constructii din Iasi, la care a lucrat in trecut actualul primar (si care este si ea rezultatul privatizarii unei firme de stat in constructii). Desi pus in vanzare din 2017, complexul nu este in totalitate vandut, avand spatii de birouri si penthouse inca in vazare.

Al doilea tip de dezvoltare este Poitiers Towers, pe locul fostei companiei de stat INCOM (cea mai mare companie de constructii din zona Moldovei, care a construit si blocurile ANL si majoritatea retelelor stradale din majoritatea localitatilor din judet). Aceasta a vandut 26.000 metri patrati, cu suma de 3,1 milioane Euro (pentru a plati datoriile si creditele bancare), catre Cat Construct Grup SRL, la vremea aceea o agentie de imobiliare condusa de catre Catalin Tudosa. Aici sunt planificate 8 turnuri a cate 11 etaje+parter+mezanin, in total 1150 apartamente, proiectul fiind deja in constructie din 2021 și o suprafață totală construită de 100.000 metri pătrați + 1400 locuri de parcare. Au fost demolate 20 de cladiri. Antreprenorul este un dezvoltator local prezent de mai multi ani pe piata, care a construit peste 1000 de unități locative in zona limitrofa Visoianu, la sud de Combinatul Utilaj Greu (vezi mai jos). Promite sa folosească tehnologii “smart” in constructie si pentru locuitori.

Al treilea tip de dezvoltare este pe locul fostei fabrici Nicolina (fostele Ateliere CFR Nicolina, apoi Uzina Mecanica Nicolina din 1967, scoasa la privatizare incepand cu 2002). Terenul fostei fabrici a trecut prin mai multi proprietari incepand cu anul 2002, a fost privatizat pe bucati, o parte au fost re-comasate, o parte au fost vandute de banci in urma pierderii ipotecii, a avut atat proprietari naționali cat si internationali. O parte dintre acestia au avut planuri de dezvoltare imobiliara, au avut vizibilitate publica in anii 2017-2019, au fost demolate cladiri vechi, dar apoi planurile s-au schimbat, proprietarii s-au schimbat, iar terenul este inca gol.

Al patrulea tip de dezvoltare este Silk District, pe locul fostei Fabrici de Matase VICTORIA, devenita apoi TOMIRIS. Terenul Fabricii de Matase este in continuarea terenului fostelor fabrici Tesatura si Moldova Tricotaje cu care incepea zona industriala. Acesta este un proiect amplu de dezvoltare mixtă (rezidential si birouri), initiat recent in anul 2019, cu dezvoltator fond de investitii international (care mai are dezvoltari curente si in Bucuresti, Barlad si altele in plan). Promite sa fie “nearly zero energy building” si sa devina un cartier in sine, cu cele 973 de apartamente, 40.000 m2 de spatii verzi, si suprafete mari de inchiriat pentru birouri (6000 m2 pe etaj). 

Toate acestea au transformat si transforma zona industriala a Iasiului, precum si piata imobiliara a orasului al carei pret il ridica.

4. Zona de sud – CUG

Combinatul Utilaj Greu (CUG, devenit apoi Fortus) a fost construit in 1976 si a costat statul 4 miliarde de dolari, ocupand o suprafata uriasa (126 ha adica 1.260.000 metri patrati) in partea de sud a orasului si avand peste 15.000 de angajati in perioadele de maxima capacitate. Primul mare val de privatizari a venit in anul 2003, ajungand la sub 2000 de angajati. In anul 2013, Autoritatea pentru Valorificarea Activelor Statului (care era inca actionar) inca anunta strategii de redresare a productiei, desi mult scazute. Cu toate acestea, productia a incetat pe data de 8 mai  2015 in urma acumularii de datorii la energie si gaze si oprirea alimentatiei. A intrat oficial in faliment in data de 24 noiembrie 2021.

Inca din anul 2017, Consiliul Judetean Iasi discuta despre preluarea unui teren de 120 ha din fostul CUG, de la Autoritatea de Administrare a Activelor Statului, pentru infiintarea unui parc industrial. Aceste planuri inca nu s-au implementat pana la finalul anului 2021, desi in interviurile noastre au fost discutate. 

In 2017, Primaria Iasi a primit 23 de hectare in procedura de dare in plata. Pe 23.11.2021, primaria Iasi a mai primit inca 4 hectare, in dreptul lacului Iezareni, la circa 1 km departare de primele 23 ha. Intentia Primariei Iasi este de a construi un parc tehnologic si industrial. 

Terenul fostului CUG este vandut pe bucati. Pe platforma industriala propriu-zisa nu sunt deocamdata planuri. Dar in jur, in cartierul CUG, au aparut constructii noi in ultimii ani (de exemplu Fusion Towers, cladirea Tehnopolis (CJ Iasi), cartierul nou care se dezvolta in zona metropolitana Valea Adanca in partea de vest, respectiv cartierul nou Visoianu/Lunca Cetatuii care se dezvolta chiar la sud de CUG). 

De asemenea, pavilionul central a fost achizitionat in anul 2017 de un om de afaceri care detine un spital privat in Iasi. Planul initial a fost trasnformarea imobilului in cladire de birouri. 

In anul 2019, mai multe hale au fost scoase la vanzare. Mitropolia Moldovei si Bucovinei (care a construit anterior un spital privat in vecinatate) a achizitionat fosta cladire de birouri a fabricii.

5. Zona de vest – Dacia / Canta / Pacurari

Cartierele Dacia si Canta sunt separate in lungimea lor de calea ferata si de zona de protectie CFR. Cartierul Pacurari este langa cartierul Canta, paralel cu acesta. In prelungirea lui se afla cea mai mare iesire / intrare din oras: E85 spre Bacau si Suceava. De-a lungul caii ferate in partea dinspre Dacia, au existat statiile de betoane (in prezent statii de betoane BCC Agregat Construct, al carui actionar principal este Conest SA, cel mai mare contractor al Primariei Iasi pentru lucrari de infrastructura). 

De asemenea, in prelungirea Statiei de Betoane se afla zona BJATM (Baza Judeteana de Aprovizionare Tehnico-Materiala, tot in Dacia), devenita COMAT S.A. dupa 1990 si Uzina Pentru Reparatii si Constructii Utilaje Pentru Mecanizare in transporturi. 

Capatul vestic al cartierului Dacia este acum intr-o transformare profunda: 4 mari complexe rezidentiale sunt in constructie sau propuse spre aprobare, in total cu peste 30 de blocuri cu 10-18 etaje. Un complex dezvoltat tot de Cristin Zamosteanu are in proiect 15 blocuri, 14 dintre ele avand 16 etaje. Un alt proiect al aceluiasi dezvoltator cuprinde 4 blocuri de cate 16 etaje. Un alt complex, avizat in aprilie 2020, cuprinde 8 blocuri cu 10 etaje, unul de 18 etaje, unul de 6 etaje, construite de dezvoltatorul Comat (in 2021 Comat / Sun Residence SRL a primit aprobare pentru 22.000 mp in zona BJATM ). Cel mai mic complex (16.500 mp), avizat in 2020 si primul inceput, a prespupus mutarea statiei de betoane in localitatea limitrofa Miroslava; cuprinde 3 blocuri cu cate 7 etaje si este dezvoltat de BCC Agregate, firma detinuta de Conest (cea mai mare firma de constructii din Iasi, care este si dezvoltatorul complexului de pe fosta fabrica de bere, mentionat mai sus).

Toate aceste dezvoltari presupun demolarea cladirilor anterioare si schimbarea destinatiei in zona rezidentiala. 

Tot in Dacia mai exista fosta Fabrica de Tutun si Tigarete (modernizata in 1967, producea 12 tone de tigarete / an). Desi in patrimoniul Complexului Muzeal Moldova (Palatul Culturii) care are in vedere amenajarea unui Muzeu de Arheologie Industriala, fabrica este in paragina, degradindu-se de la an la an. 

De-a lungul celeilalte parti de cale ferata, intre Canta si Pacurari sunt deja finalizate patru blocuri ale omului de afaceri iesean Cristin Zamosteanu, constructii incepute in anul 2014. Acestea sunt construite pe terenul fostei companii Moldova Tricotaje (infiintata in 1969), companie care, la acea vreme, a preluat cladirile / spalatoria unei foste fabrici de textile construite la inceputul secolului. Ministerul Culturii a declasat o parte din cladiri pentru a fi demolate (Pacurari 115).

In zona Canta – Pacurari a mai existat si prima Fabrica de Bere, fost monument istoric (cea de-a doua Fabrica de Bere se afla in zona industriala, pe care acum exista prima dezvoltare Conest, mentionata mai sus).

6. Alte dezvoltari in Iasi

Iasiul este in plin boom imobiliar, cu blocuri noi care se construiesc aproape in toate cartierele, precum si cu zone rezidentiale de case si blocuri care se construiesc in localitatile limitrofe. Vom reveni asupra acestora in note de teren viitoare.